住宅产品线建设方案.pptx

住宅产品线建设方案;;;第一部分：住宅产品市场的分类需求;;新城镇建设 郊区休闲养生 郊区旅游度假 城市便捷生活 城市综合商务生活;产品研究的不同类别;住宅产业化----〉经济性好、效率高、能耗低，质量稳定;综合土地开发（商务地产、复合地产、新城镇建设等） ----〉考验资源整合能力----〉开发企业的专业化程度;生态环保、绿色健康生活的需求;快速城市化和节约土地;提高企业的生产效率 建立开发流程的参考标准 有效控制开发环节的资金成本和时间成本;借鉴各种开发模式的利弊和适用性 与永泰企业文化和品牌建设相结合 形成明确的指导性和参考规范 易于管理、操作和学习 易于维护和更新;;地段;地段;地段;地段;地段;地段;地段;地段;特定地段特征 + 建设规模;市场容量大：存在大量、持续的需求； 共性特征强：宜于建立标准化参数和流程； 相对利润率高； 政策风险小：结合在正常的市场秩序之下的真实需求；并顺应社会的政策变动倾向；;不具备优势地段资源的城市规划区； 待改造旧城区，传统贫民区； 有噪音、空气污染或其他不利于高品质生活因素的地块； 临近车站、码头等人流集中区域，环境受到外部冲击比较大的地块； 尚未发展成熟配套的区域； ……;50~100万平方的复合住区开发； 50万平方以下的居住社区项目开发；;城市中低收入人群； 朝九晚五的普通工薪阶层； 第一居所的功能需求；过渡性住房； 单身青年、新婚家庭、三口之家、老人住宅……;生活方式： 公交和轨道交通连接城市主要功能区； 便捷的日常购物环境； 倾向于户外活动和交往； 不同类别的人群，覆盖各年龄段和阶层； 电影类文化娱乐和休闲需求； 常规的物业服务； 托儿所、小学校等教育机构配置； 生活形式和居住环境多样化，内容丰富；;生活方式： 公交和轨道交通连接城市核心区； 便捷的日常购物环境； 与朋友聚会； 电影类文化娱乐和运动场地需求； 常规的物业服务； 托儿所、小学校等教育机构配置； 现代风格；简单、简洁，内容丰富； 快节奏和多变的氛围;生活方式： 公交和轨道交通连接城市核心区?? 便捷的日常购物环境； 与家人聚会； 医院； 老人社区保障服务； 针对老人活动的设计； 老人户内外健身活动场； 室内公共交流娱乐休闲活动功能；;建设资金成本低； 建设技术难度小，销售速度快、成本回收快； 宜于标准化； 利润集中在开发建设带来的价值增值，平均利润率低； 不易于塑造产品品牌； 政策和市场风险度低；;开发成本控制：与目标客户相匹配的 材料标准—设备—工艺—技术； 品质控制：社区风格、景观特征、社区服务标准化，设备配置选用、材料选用和施工工艺标准化；户型平面和功能的标准化； 商业和配套、物业服务标准化；维护和运营的管理成本的控制；经营业态的选择和利润目标设定；;园区的规划形态要素：道路、灯具、植物、水景观系统、垃圾回收管理、运动交往空间标准、配套商业、安全系统、停车管理…… 建筑的形态要素：风格要素、户型单元、功能空间、舒适性（光、热、声音）；材料和设备设施标准；主要技术工艺标准； 软件要素：视觉环境要素、认同感的诉求形式、服务标准;城市康居社区----No.1;市区旧城及近郊改造类的青年住区项目； 针对年轻的家庭构成； 开发规模较小；或者是大规模开发中的局部； 以开发增值为主要利润点，高层高密度小户型公寓； 以塑造多样化丰富城市生活为主要特征； 技术难度小，建设速度快，回收资金快； 平均利润低，品牌价值低 ;拥有稀缺地段价值资源的地块； 中央居住区—CLD 城市景观居住---靠近公园、景观水体； 城市人文居住社区---临近高校、传统文化保护资源的居住用地； 传统高档社区---在成型的高级居住生活圈里的项目；;中小规模，50万以下； 多种建筑形态； 以满足舒适、享受生活为标准的品质塑造要求； 高收入群体；第一居所；;财富阶层 高级管理人员 企业主 ;财富阶层 政府高级官员 其他高收入者 ;财富阶层 艺术家、学者 文艺界高收入人士 高级官员;开发投入成本高； 开发平均周期长；获得认知的时间长，销售周期长； 要求资源整合力强； 平均利润高； 易于塑造和形成品牌； 市场和政策风险大；;对周边环境资源的充分发掘和利用； 对可调用地产配套资源的整合； 建筑与非建筑形式的和谐统一，与建筑风格、社区风貌和社区精神特征的一致； 积极的空间；身心健康的要素；舒适度； 塑造社区文化的要素的管理：颜色、符号、形式和功能； 材料-设备-技术-工艺的管理； 户型； 配套和服务;园区的规划形态要素：道路、灯具、植物、水景观系统、垃圾回收、运动交往场所、配套商业、安全系统、停车管理…… 建筑的形态要素：风格、户型单元、功能空间、舒