同致行韶关悦华龙州岛项目二期定位报告82PPT.pptx

同致行顾问 / Touchstone Real Estate Consultant Group 2006.06.08;谨呈：悦华房地产开发有限公司;本报告思想;;一、韶关近年房地产市场特征及发展趋势;2、?2003-2006年1季度商品房成交套数与面积图示;3、?2003-2006年1季度商品房成交套均面积图示;【成交均价分析】05年上涨12.85%，06年1季度同比05年上涨14.56%。05—06年初，韶关房地产发展进入快车道。;一、韶关近年房地产市场特征及发展趋势;;??1、??户型及面积统计;???2、各物业类型所占比例示意图;???3、高尚楼盘销售均价统计;???4、总价大于30万元推售量统计; 总结—— 1、近年高尚住宅供给量明显增加，潜在需求深度释放； 2、高尚住宅需求以三房和四房为主； 3、三房面积区间集中在130-160㎡、四房面积区间 集中在160-180㎡； 4、高尚住宅总价格集中在24-47万元/套之间；;洋房各层、各栋销售示意图; 楼层/面积 从户型销售均衡度来看：三层、四层110平米的平层单位销售火爆（明显大于整体销售率64.04％）；而一层135平米及二层120平米单位销售相对缓慢； 朝向 从朝向销售均衡度来看：南向的B栋及I栋单位十分受市场追捧，销售火爆， 北向的E栋单位则相对销售缓慢；;别墅销售单位统计;景观资源 此类型品质客户对示范园林景观与纯粹江景资源有强烈的偏好； 功能/面积 从户型销售均衡度看：167㎡、228㎡四房单位销售火爆；而 145-151㎡三房密T单位销售相对缓慢； 其它 客户对端头户型的喜好，说明别墅客户对独立性或隐私性的强 烈偏爱； ;3、客户对价格接受度;4、??成交客户置业特征;公务员、事业单位;年龄区间;公务员;;;1、客户主需求面积为110-120平米的三房；部分客户需求140－160平米功能性四房；少量（别墅需求）为200－260平米五房； 2、主力承受总价在22－30万/套（洋房），品质洋房物业：27-40万；部分高品质物业在50－95万（别墅），少量高端在125万以上；;第一部分：市场篇;市场篇;碧桂园挺进韶关市场;产品策略;1、碧桂园比同区域同类型物业价格高出约200元/平方米，约10％（扣除装修款）; 2、本项目比韶关当地物业价格高出15％; 4、由此推测, 碧桂园各类产品入市韶关，价格将小于等于本项目目前价格水??。;碧桂园假日半岛(花都/清远) ;选址、开发策略;产品和价格策略;碧桂园项目园林规划、产品设计模式;碧桂园项目开发模式;本土企业开发特点;2007年未来供应格局;2007年竞争产品供应格局;位置：武江区/工业西路； 规模： 25万㎡韶关最大规模社区； 建筑：现代简洁风格多层＋小高层； 园林：岭南＋现代风格； （设立人工湖及泳池等设施）； 户型：三房100－150㎡ 二房80－90 ㎡； 价格：1700-2200元/㎡； 物管：韶关富康物管公司； 营销：绿色、健康主题，售楼处及围墙包装； 客户：公务员、企业职员、公司白领； 卖点：沙湖公园山＋大规模园林社区＋配套齐全； 销售：一期100％售罄、二期认筹中；;位置：武江区/桥西路； 规模： 20万㎡超大规模社区； 建筑：现代风格小高层； 园林：现代热带风格园林； （泳池、幼儿园及会所等设施）； 户型：二房－四房（80－160㎡）； 价格：1700-2200元/㎡； 物管：金福园物管公司； 营销：金色领地，优越生活/具有一定情景营造；客户：中高级公务员、企业职员、白领； 卖点：大规模社区＋超全优质配套＋部分山景/江景； 销售：一期入伙、二期85%，三期未售;位置：武江区/沿江西路； 规模： 19万㎡超大规模社区； 建筑：现代风格小高层； 园林：现代热带风格园林； （泳池、幼儿园及会所等设施）； 户型：三房、四房（105－160㎡）； 价格：2期2300元/㎡；，3期小高层2500元/ ㎡ 物管：“六心级”物管服务； 营销：无限江景豪宅； 客户：中高级公务员、企业职员、企业主； 卖点：一线江景＋大规模社区＋超全优质配套； 销售：2期70％；三期20%;位置：浈江区/韶南大道路； 规模： 1.7万㎡别墅区（60多栋）； 建筑：独栋别墅； 园林：现代热带风格园林； 户型：五房（220㎡）； 价格：2500元/㎡； 物管：发展商自管（普通）； 营销：享受、投资、别墅社区（样板房）； 客户：高级公务员、企业高层、私营业主； 卖点：大规模社区＋超全优质配套＋部分山景/江景； 销售：约30％（一般）；;未来市场竞争格局;总价控制，发挥一期已有优势