某地产筹资之路与资本结构分析3.pptx

财务分析经典实践;主题：万科筹资之路与资本结构分析;一、万科简介：; 1991年，公司向厦门、上海等地扩展房地产业务；影片《过年》获国际大奖。1992年，公司跨地区经营发展迅速，旗下联营和附属企业遍布国内15个城市。同时公司内部刊物《万科周报》应运而生并从18期获深圳市企业内部刊号，此后更名为《万科周刊》。1993年1月，集团推出上海城市花园项目，并成为其代表作。同月集团管理层召开务虚会，决定放弃以综合商社为目标的发展模式，并确定以城市大众住宅开发为公司主导业务的经营方向。此后，万科一路稳步发展并不断做着减法，对非核心业务进行调整，其中甚至不乏一些优质项目如万佳百货、深圳万科供电服务公司等，1997年10月完成全部调整工作。 在万科发展过程中，同银行的合作力度也不断加大，于2000年首次成为中国银行总行级客户（授信额度20亿人民币）。 此后相继与农业银行、招商银行签订类似数亿乃至数十亿额度战略性的《银企合作协议》。截止2006年底，万科行业龙头的地位已无法撼动，总资产达480余亿元人民币。 ;实际控制人:万科企业股份有限公司职工委员会 主营业务： ;二、2009年财务数据：;万科筹资之路：;1988年12月 公司发行新股2800万股，面值1元，筹集资金2800万元； 1991年1月 公司A股在深证交易所挂牌上市，同年6月，公司通过配售发行股票2836万股，筹集资金1.27亿元； 1993年3月 公司发行4500万B股，募集资金45135万港元，并于5月在深交所上市； 1997年8月 公司通过配股（10配2.37），配售发行6717.6175万股，每股人民币4.5元，实际募集资金3.82亿元； 2000年1月 公司通过配股（10配2.37），配售发行8543.4460万股，每股人民币7.5元，实际募集资金3.82亿元； ; 2006年8月 公司非公开增发配股（10配2.37），配售发行40000万股，每股10.5元，实际募集资金41.967亿元； 2007年4月 公司以不低于公告招股意向书前20个交易日公司A股股票均价或前一个交易日A股股票均价增发A股和B股，增发A股87397万股； 2009年9月 公司股东大会高票通过增发A股，融资112亿元的决议。本次发行股票数量不超过招股意向书公告日万科总股本的8%，扣除发行??用后的募集资金净额不超过人民币112亿元。最终发行数量及募集资金规模提请股东大会授权公司董事会与主承销商根据具体情况协商确定。;;;认股权证： 2005年12月，万科企业股份有限公司进行股权分置改革。其非流通股股东华润股份有限公司（以下简称“华润股份”）向万科股权分置改革方案实施股份变更登记日登记在册的流通A股股东，每持有10股万科流通A股股份免费派送8份认沽权证，以获得万科所有非流通股股份在A股市场的流通权。 利用认股权证筹资的最大优点是可以降低筹资成本。然而，认股权证的价值都是建立在预期之上的。对投资者而言，由于杠杆效应的存在，使得认股权证的行使成为一种高收益的投资，但是需要以公司未来的股价上升为基础。 ;年度;留存收益不发生筹资费用，同时可使公司的所有者获得税收上的收益。再者，留存收益在性质上属于权益资本，可以提高企业的信用和对外负债的能力，降低资产负债率提供更好的流动性资金用于新的项目的开发，使企业拥有良好并稳定的成长性。 然而由于留存收益过多，可能会造成股东在股利上的损失，影响今后的筹资。 ;公司短期借款和长期借款情况(单位：元); 长期借款在2006年、08年、09年均有大幅度增加。长期借款与短期借款相似，但是弹性没有短期借款好，灵活性较小，速度慢，适合房地产的投资特性，说明万科在这段时间有较大的投资项目。;预收账款（单位：元）; 万科在2004年至2008年的预收账款均有大幅度提升，说明在这段时间没万科有大的项目进行投资，成长性较好，扩大了债务筹资规模。;信用借款（单位：元）;可转换债券： 2002年 6 月万科公司向社会公开发行 1,500 万张可转换公司债券（“万科转债”） ，每张面值 100元，票面利率1.5％，发行总额15 亿元。 2004 年 9 月，万科公司向社会公开发行 19.9亿张可转换公司债券（“万科转 2”） ，每张面值 100 元，发行总额 19.9 亿元。万科转 2 于 2005 年 3 月 24 日起可以转换为流通 A股，截至 2005 年 6 月 17 日，“万科转 2”累计转股 336,220 股，公司股本总额达2,273,964,091股。;公司债券; 从1988年至今，万科的筹资规模不断扩大，筹资方式和渠道也较丰富。这不仅得益于万科万科良好的信用，更重要的是