某地产项目形象定位报告.pptx

2010-01;一、战略思考;为客户着想，并非客户所想;项目位于市区中心荔园路片区，南临东圳路，西临城市河流，地块东侧为大型商业用地。地理位置极其优越，是开发高尚住宅的风水宝地。;“水晶枫景”主要建筑经济技术指标;一、项目优势分析及因素分解 1、景观资源优势：项目西侧与延寿溪相邻,有一定的景观资源优势； 2、区域配套设施优势：地处东圳路东段,莆田最大最有品质的小区—荔园小区对面,周边有新的体育场、莆田大剧院等，配套设施较全； 3、品牌优势：馨宜公司的投资商,实力雄厚，在市场中已经形成一定的品牌优势； 4、教育配套优势：莆田重点中学—莆田四中在项目所在区域，有一定的教育资源优势； 5、交通优势：旁边是新的福厦路，与新车站也不远,交通十分方便； 6、园林景观优势：项目是莆田少见的低密度高层大社区，有近10000平方米的泰式皇家花园与延寿溪有机地融合在一起； 7、产品优势：户型方正紧凑，大部分南北通透、有赠送面积的附加值，外立面档次高，用材用料讲究，小区配套全等，产品特色明显； 8、商业配套优势：项目东侧地块作为商住配套，为项目提供了便捷的商业配套。 操作建议：结合项目的优势，突出项目的景观资源和产品的优势，加上高品质生活的营造，将形成楼盘极强的卖点。;二、项目劣势分析及因素分解 1、项目地处新区，周边缺乏人气和商业氛围； 解决方案及建议：在开发过程中，塑造项目本身高素质和独特性，规避劣势，通过塑造景观来营造高尚社区环境，通过良好的项目形象包装，相应的广告宣传配合，树立项目良好的品牌形象。 三、项目机会及因素分解 1、随着海峡西岸经济区的开发建设，带动经济稳定良性地发展，高收入阶层增多，同时在外经商与时俱 进，回乡置业潮不断扩大，对中高档物业需求增大； 2、从目前市场发展形势分析，在今后2—3年内，市场前景依然看好，承接力较强，项目发展时机较好； 3、区域楼价的急速拉升，为区域的楼价起示范作用； 4、莆田产品同质化严重，为本项目的开发提供机会。 5、东城发展机遇：莆田南面是山，西面还是山，城市要发展，只能往东往北方向，随着新体育场、莆田大剧院等基础设施的建设，汽车总站的东移，福厦高速铁路的开工建设，东城发展迎来全新的机遇，城市面貌日新月异，为项目的开发创造了非常有利的机遇。 对策：整体经济环境向好，市场潜力巨大，结合本区域高标准规划的特征，塑造本项目的市场和与之相匹配的高品质。;四、项目威胁分析及因素分解 1、政策面和经济环境的不确定性，市场竞争的加剧，对房地产的影响不容突视； 2、直接威胁：东城1号、祥荣荔枝湾——是本案最直接的竞争与对比个案，与本案有诸多共同点，它各方面的参数将会直接影响到本案； 3、即将推出的几个高起点规划的新楼盘将形成极强的竞争。 对策1、由上述分析可以看出，本项目目前面临的可能的威胁是比较大的，并且对发展商来讲，这些因素是不可少控制的，我们可能做的是准确定位，提高产品的水准，力求脱颖而出，创造佳绩。 2、系统地制定项目发展计划和营销思路；不断捕捉市场行情，调整房型结构，生产出市场需要的产品；全力塑造项目的多重景观，树立高尚社区形象。;城市中心风水宝地 15万㎡莆田首席大社区 10000㎡皇家泰式园林 高品质豪宅规划 高配置停车场 15%建筑密度 32%园林绿化率 馨宜—实力品牌房地产开发商 ……;我们一定是豪宅;; 莆田房产销售情况良好，市场需求旺盛，目标客群存量足以支持本案； 房产对财富阶层而言并非必需品，我们的客户同时拥有多套房产； 本案的产品价格足以购买福州地区的豪宅项目； 莆田财富阶层是福州豪宅的主要客户，近25%的福州豪宅属莆田人购买。;听听福州的著名豪宅都在说什么？——; 省会城市 豪宅产品臻熟 都市生活,便捷配套;策略核心;;NO1 打造楼王 以标杆性产品树立项目形象以均好性产品稳定预期利润;;豪宅需要被所有人一眼就看出，豪宅需要让人心生敬畏，并因此而仰视！;;不再提新古典主义了，那太宽泛。源于1925年的巴黎，盛行于十里洋场，流传于今日的国际都市！ 那就是ART DECO，装饰艺术流派风格;ART DECO风格展示出不同凡响的韵味，在低调的奢华和雅致的格调中品味持久的生命力！;高起点，高门槛，只给住宅加分，不给业主填堵 高端商业，格调商业，顶级商铺！;消防车道怎么景观化处理？做什么雕塑？种什么树？用什么材质铺地？造湖还是要溪？……这些都不重要，重要的是： 我们的景观以什么流派什么风格来契合项目定位，给豪宅锦上添花？ 景观应该有什么样的主题，给业主精神予无限的精神满足感？;产品魅力化设计(景观定位);;开敞的入口广场时进入泰式园林生活的起点，山地园林围绕上万平方的中心广场，深入每户生活空间;中心景观以水为主题，结合泰式园林特有的景观元素和基地坡度，点缀亚热带植物。;景点3—雕