某房地产市场调查报告.pptx

2011年8月·昆明房地产市场调查报告 一、调查时间： 2011年8月10日——2011年8月30日二、调查范围： 昆明主城四区（阳宗海、澄江、呈贡、安宁等非主城热点板块为下期重点，不在本期调查范围内）在售楼盘三、调查数量： 各类楼盘36个（包含已圈地未进场无法获取资料的楼盘4个） 潜在客户30个（随机访问模式）四、调查方式： 楼盘调查——实地走访踏勘、现场访问调查（客户扮演模式）； 客户调查——朋友圈座谈，直接访问方式。五、调查背景：㈠、区域背景：01、昆明、红河、文山，三地签署国际大通道合作协议，预示着滇中、滇南的大开发时代将拉开序幕。02、昆明启动三年的382个城中村中212个改造项目通过规委会审议，启动拆迁项目180个，涉及用地53583亩。市府表示，五年内完成改造的预定目标不变。03、总投资116.9亿，其中向世行贷款3亿美元的昆明市轨道3号线（世行本年度在中国最大的贷款项目），贷款协议签署完成。04、昆明入选“城市环境公职服务”满意度排名前十城市。㈡、行业背景：01、浙南台州于2011年8月25日被确定为第二轮首个限购城市。02、北京房产库存超11万套，按当前销售速度，预期十年方可消化掉库存。03、富力地产董事长李思廉在8月23日的中报业绩发布会上表示：“价格在政府的号召之下，大家只能做出向下的调整。价格方面，我们现在下调了10%；估计会慢慢跌，下半年可能会再跌10%”。04、昆明俊发，滨江俊园二期莱茵8月5日开盘相较一期，价格下调20%。05、租赁管理细则听证会在本年3月17日明确无房产证房屋租赁最高可处3万元罚款。 六、昆明区域房价及成交量概况：㈠、各区域八月份房价概况： 按八月市调走访情况，普通住宅中，昆明四区单位面积售价的区间范围为“6000—28000”。其中最低价以草海时代为代表（属于个案现象，物业为毛坯），地处西市区马街附近；最高价，以俊发地产的“空间俊园”精装修物业为代表，主要集中在一环以内及临近区域。整个主城区的住宅均价则平均在9000元以上（其中，市中心15000元,南市区10000元，北市区8000元，东、西市区6000——8000元），按方位板块详情具体如下： 备注：各区域价格统计信息以实际踩盘价格为准，因踩盘样本量关系，可能存在较大误差。按昆明市区房地产交易中心发布的统计信息，2011年1-7月份，昆明市区（含呈贡）范围内成交商品房42228套（含商铺、写字楼等），较之去年同期增长12%；成交面积366.2万㎡，较之去年同期增长2%，详细情况如下表所示：备注：鉴于各时段内的预售批复情况不同，成交量较难反应实际供需真实状况，仅作参考。同时，包含了商铺等价格基于调控政策的影响，本年度过去八个月政府在预售批复的放盘量数额较之往年相对较 小，这使得成交量信息，较难反应市场的真实意愿。同时批复预售的放盘区域也相对集 中，按官方信息，排名前三位的分别是：南市区广福路板块，占预售批复五成多；北市区空港经济圈，占预售批复三成多；一二环之间，占预售批复不到两成。按官方信息，在过去的八个月中，昆明主城四区的土地交易也主要集中南市区以及北市区空港经济圈，这直接决定了未来成交量的热点及竞争焦点也集中在这几个区域。 ㈡、区域市场成交量概况七、区域物业类型、物管及费用与精装修概况 ㈠、区域物业特征概况：根据本次实地踩盘的直观感受和对比分析，区域房地产市场在物业类型的特征上集中凸显出以下三个要点：①、以“住宅+商铺+公寓+写字楼”或“住宅+公寓+商业中心+写字楼+酒店”成为房地产市场的主要形式。代表项目有：经典双城、东盟森林，红星国际、南亚风情第一城、马街摩尔城、假日城市、奥宸财富广场、新都昌商业广场、银海畅园樱花雨、海伦堡、草海时代、南亚未来城、大宥城、公园1903……②、精装修成为高端物业不可或缺的构成内容。代表项目有：俊发全系列物业（七彩、滨江、空间、假日街），鼎易天城，云上城，万科金域缇香，草海时代（45平米小户型），红星国际（42-1000平米商务公寓），奥宸财富广场（公寓）……③、全产品段商品房时期。根据本次市调情况，市场普遍认可的主销户型概念已经完全模糊化，不同面积区间的住宅物业去化率基本相同，在住宅物业方面各项目相对一致的表现为全产品段出击，如，滨江俊园（73-377平米），七彩俊园（78—260），滇池卫城铂睿（70-160平米），南亚未来城（35-150平米），御景新城（110—296平米），红星国际（50—200）等㈡、物管及费用概况：物管服务体系的整体提升是本次市调中的另外一个市场亮点。从走访楼盘的情况看，置业顾问除重点推荐项目在综合体方面的优势外，更多强调的就是在物管方面的管家式服务，但就管家式服务的具体内容项，大多语焉不详，有待进一步的调查明确。就所走访楼盘的来