某购物广场商业步行街销售执行报告.pptx

谨呈：济源安欣置业有限公司2011年安欣置业源苑购物广场商业步行街销售执行报告郑州泰赢房地产咨询代理有限公司2011年5月05日目 录PART1营销目标及营销阶段划分 PART2整体营销策略 PART3阶段性执行策略及时间计划表 PART1 营销目标及营销阶段划分 一．重要时间节点设计 二．总体营销目标 三．销售阶段划分 一：重要时间节点设计1、商铺VIP卡认购暨大商家招商签约入驻成果新闻发布会2011年6月25日（周六）2、开盘（解筹时间）2011年7月24日（周日）二：总体营销目标目标一：商铺爆发式销售目标—2011年11月31日前基本消化完毕 目标二：实现项目年度财务目标和价值目标目标三：商铺推广过程中为住宅销售与价值实现做客源积累准备 三：商业销售阶段划分及目标分解销售准备期（5.10-6.24 ）认筹阶段（6.25-7.23） 公开发售强销期（7.24-8.24） 尾盘阶段（2010年9月—） 销售目标 释放商业认筹消息，积累意向客户，确保认筹日火爆势头（当日认筹100个以上） 100个认筹号2.累计完成60%以上销售率；3.保障50%的解筹成功率；3.累计完成销售面积5000平方米以上。 1.认购套数20套以上；2.累积完成销售率接近95%；3.累计完成销售面积7600平方米左右； 阶段性重点工作内容 1.确定销售模式、营销策略及营销推广计划；销售宣传物料设计、印刷及制作；销售中心现场包装设计；2.户外广告资源到位；3.销售法律文件的完备；4.认筹地点选择及相关工作准备；5.第三方资源的整合（媒体）；6.销售顾问的培训。 1.全面开展认筹工作；2.系列认筹促销活动全面展开；3.媒体广告全面展开。 1公开发售活动（解筹活动）；2.媒体广告及促销活动趁势追击。 1.根据市场反馈适时调整营销策略；2.做好老业主口碑传播。 PART2整体营销策略 一、目标客户群经营策略 二、形象包装策略 三、商铺销售模式设计 四、总体促销策略 五、营销通路策略 六、总体广告费用估算 一：目标客户群选择自营型客户：约占20%-30%比例，面积约2000平方米 投资型客户：约占70%-80%比例，面积约6000平方米 （二）投资型客户分析1、客户类型汇总分析 有一定资金实力的实业人士；政府公务员、事业单位员工；个体经营户；(一)、自营型客户分析1、餐饮类：（约有15%左右餐饮铺存在自营的可能性，即约有1200平方米左右）2、零售类：（预计约有15%近1200平方米左右面积）——解决家人就业问题 ——认为租铺不如买铺 一：客户经营策略采用“走出去，请进来”的客户经营策略，主动深入市场，地毯式挖掘潜在客户，广泛吸客，逐步筛选客户资源。采用“走出去，请进来”的客户经营策略走出去 客户积累策略小分队针对周边专业市场的一对一的上门积累一：客户经营策略时间：11.5月-11.6月营销工作：项目组（泰赢）进场及客户来访积累；周边重点楼盘重点目标客户的拦截（形式：客户拓展、短信群发）；专业市场小分队资料派发及推介；功过形式：电话推介、短信群发、直邮、组织专业小分队针对服饰市场、家电市场、步行街、沿街商户进行一对一上门派发新单张，进行项目推介。一：客户经营策略采用“走出去，请进来”的客户经营策略请进来 促成客户成交策略形象包装价值引导销售策略：铺面分割适应市场需要利用推广活动实现商业营销二：形象包装——请进来首先需要良好的形象现场包装的原则：以商铺形象定位作为业态选择和包装的前提条件；统一格调，整齐划一；营造浓郁的商业氛围，吸引客户驻留；导示系统醒目易懂，有效引导人流；注重细节品质；样板铺位置二：形象包装——1样板铺建议：设置样板铺样板铺装修可根据业态分布而定，内部简约，并通过橱窗内的摆设来营造外观商业氛围。源苑购物广场源苑购物广场源苑购物广场二：形象包装——2门头建议：统一门头标识，门面个性化包装，增强商业气息门头招牌统一为“源苑购物广场”,传播项目的形象度，已销售的商铺门面上标视”已售“。在商业街口入口设置导示牌，精致的导示牌给予刚进入的客户以风格鲜明的感觉。可在道路一侧设置广告牌，将街区店铺商家设置于牌子上，并指示店铺方向，增强昭示性。二：形象包装——3导示系统二：形象包装——4商业街区休闲小品通过街区休闲小品点缀和增强商业街生活休闲氛围，吸引路人驻留二：形象包装—5街道地面点缀铺装商业街地面建议以广场砖为主，设计简洁明快为主；但局部可考虑增加些趣味性，营造商业街休闲购物的氛围。让人眼前一亮的街头艺术，能令商业街人气陡聚。二：形象包装—6商业灯光包装商业街在灯光的衬托之下更能营造浓厚的商业氛围和意境，增强夜视效果，有利于商业街形象的提高和宣传。三、商铺销售模式设计——总体销售策略（一）：销售分析项目一楼商铺均为街铺，街铺由于投资价值较高、