安徽阜阳淮河路地块项目.pptx

;市场调研;Part 1; 项目概要;城市属性;城市属性;区域属性;区域属性;区域属性;项目属性;项目属性;项目属性;项目属性界定：三线城市主城区的边缘，中等 规模地块、地块可塑性不强的住宅开发项目;Part 2; 市场环境分析;宏观经济分析;阜阳市三大产业GDP产值比较平衡，但农业目前仍占到较大的比重。人口总量960万，农村人口超过850万人，城市化率不到35%。;??? 河西片区：是阜阳市的政治、文化、教育、科研中心和城市发展的依托，重点发展城市第三产业，完善城市中心功能，提高城市中心的聚集与辐射??益。 ?? ?河东片区：规划重点完善铁路、公路交通枢纽功能，发展加工制造业，建设东北工业区、颍东辛桥物流园区和城市生活居住区。 ??? 泉北片区：完善古西湖生态公园、阜阳工业园功能，建设大型商贸及高级住宅区。 ??? 颍南片区：依托阜阳市经济技术开发区，以兴办高新技术企业和出口创汇企业为主，采用成片开发，建设成综合性的城市新区。 ;土地市场;　;供需市场分析;历年房地产销售情况;市场价格上升偏快的原因发现，土地成本上涨较快是主要原因，另一方面，阜阳市场相对封闭，投资投机行为较少，大部分购房力量来自于刚性需求，在刚性需求旺盛及市场供应有所欠缺的矛盾下，价格受到了比较明显的抬升。 由此来看，若能在土地成本上进行控制，在未来几年时间内，阜阳市场依然具备比较乐观的房地产开发空间。;住宅版块格局;住宅版块比较;开发商多以本地为主，外来品质开发商较少，整体市场水平一般。;房地产发展现状;目前整体建筑风格的把握不到位，具体体现在： 1、整体色彩的运用上，以单色为主，色彩搭配上较为混乱； 2、一些规模较大楼盘开始采用欧式和时尚现代建筑风格； 3、建筑的细部和线条的勾勒过于简单； 4、项目的材质搭配上处理手法不成熟。;房地产发展现状;园林环境溢价作用开始显现，开发商逐渐重视 园林的打造，但市场上仍缺乏高水准的园林;与一、二线城市相比，阜阳房地产总体产品营 造水平不高，未来的提升空间较大;房地产发展;典型楼盘;竞争个案;房地产市场现状总结——起步阶段的三线城 市房地产开发现状;Part 3;客户研究;研究区域：项目所在区域周边为主要区域，逐步扩撒至市区。部分范围。 周边企业及入住社区等特定对象。 方案设计：研究方法：定量研究 调查方法：预约拦截面访 抽样方法：预约拦截面访采取配额方便抽样 抽样区域：附近居民及附近单位 实质反馈 本次调研对象以沿街式采访，及定点定向式采访为主，采访对象范围较大，对单一产品定位精确系数变动幅度较大，但对于整体颍州区的广大消费者需求较为明确。; 排除相关行业（房地产、研究顾问公司等） 有购买决策权 年龄在30-60岁之间 未来3年内有购房意向（针对入户样本） 对本项目感兴趣（即寻找目标消费者） 样本量：200样本 ;购房动机;基数(N)=200;理想中的房子(厅数);理想中的房子(面积 M2);;买房考虑因素(区域);买房考虑因素;全区园林景观规划风格 ;喜欢的园林形态;买房最在意的因素 ;基本户型： 60.5%的消费者希望的户型是二室二厅一卫，，20.2%希望三室二厅一卫，另有17.4%希望一室一厅一卫 考虑到颍州区消费者的消费能力及平均房价水平，建议的户型比例组合为：二室二厅一卫60%：三室二厅一卫或二卫25%：一室一厅一卫15% 住宅面积： 根据户型的不同，二室二厅一卫主力需求面积为：80-95M2 三室一厅一卫、二室二厅一卫的主力需求面积为：90-120M2， ;住宅类型： 根据项目地块现状，本项目只能从高层角度规划，从产品面规避客户喜好 配套设施： 对于消费者来说，交通的便利性、生活便利性等,具有很大影响购房因素力度地块傍边的正基首府已经配有6万平米的商业配套，部分沿街商业可以共享，对于本项目而言，可以配置一些沿街铺面，一方面考虑满足小区规划的需求，另一方面可以满足社区居民日常生活配套需求；;绿化形式： 在绿化面积恒定的情况下，让目标消费者选择二种绿化形式进行组合，其中高达46.6%的目标消费者选择了.欧式庭园.自然式庭园， 22.6%的消费者选择了中式庭园 ，因此建议绿化采用欧式庭园.自然式庭园和中式楼间园艺组合形式； 社区主题景观：对于消费者来说，希望社区最突出的景观主题水景.广场式景观或起伏绿地.花卉式景观； ;Part 4;突破点1;突破点2;突破点2;突破点2;突破点3;;;突破点3;Part 5;客户定位;客户定位;阜阳市市场环境分析;商品房开发成本估算;开发成本估算;开发成本估算;开发成本估算;成本核算;成本核算;项目销售收入与销售税金及附加估算 ;项目销售收入与销售税金及附加估算 ;项目销售收入与销售税金及附加估算 ;项目销售收入与销售税金及附加估算