永大集团房地产行业分析报告.ppt

根据中国房地产业2001~2010年发展规划，2010年城镇人均使用面积达到18平方米，住宅市场前景广阔 2003年底 住房面积 市场容量 37.6亿㎡ 2010年底住 房面积 × × × 目前 人口 5.24亿 人均现 有面积 15.5㎡ 2010年 人口 2010人 均面积 × 6.4亿 18㎡ 原有住宅 拆迁重建 × 2003年底 住房面积 90.68亿 ㎡ 重建 比率 4% 随着中国人均可支配收入的增长，城市居民购房能力增强 除北京、上海两大城市外，天津、浙江、山东乃至全国平均水平增幅均非常明显。而且均接近或超过800元这条线（按照国际惯例：三口之家六年收入总和作为可购房产计算）。 资料来源：中国统计年鉴、浙江省政府信息中心 我国城市化进程进入高速发展期，2003年城市化率超过40% 纳瑟姆曲线 起飞期 平缓期 高速发展期 城市化率30% 70% 按照纳瑟姆曲线，当一个国家城市化率达到30％的时候，整个城市化将会面临一个起飞阶段，中国今天的城市化率是36％，未来至少20年时间，城市化将是中国的主旋律。 资料来源：中国城市化进程 随着中国城市化建设步伐持续加速，居民住宅需求将进入崩发阶段 中国城市的“那瑟姆”曲线 城市人口增长对房地产市场的推动作用远大于居民收入增长。2003年末，我国城市人口约为5.23亿。专业机构预计，2010年则有望接近7.3亿(城市化率约为55%)，新增城市人口约2亿。中国城市人口加速增长期将持续到2018年，届时中国城镇人口将占总人口的70.9% 资料来源：中国城市化进程分析，中国经济景气月报 2002-2004年上半年各月商品房销售面积对比情况 近年来商品房销售情况持续保持快速增长，说明需求旺盛，而住宅在商品房销售中的比例持续增大。 今后半个世纪中中国的住宅产业将持续增长，尤其今后10年里需求增长速度极快 　　随着，中国经济进入快车道，居民可支配收入水平持续增长，购房能力逐步加强，从2004年到2010年短短六年间需求将达51.21亿平米，中国民用住宅市场进入最佳发展期。 资料来源：中国城市化进程分析 从供给方面看：从1997年以来商品用房供给逐年上升，住宅投资占房地产投资总额比例不断加大 2003年全国商品住房施工面积同比增长26.0%；竣工面积同比增长21.5%。其中：销售给个人7092.78亿元，同比增长35.8%，所占比重为93.1%。 1998年住房制度改革，将巨大的住宅存量和需求推向市场，国家出台了一系列扶持政策，刺激着住宅产业的持续增长，目前已占全行业的68%以上，成为整个产业的增长的核心 商品住房竣工面积增长情况 资料来源：国务院信息中心，中国经济景气月报 这种供求趋势将继续受经济周期及整个房地产产业波动周期的影响 供给牵动需求时期 需求牵动供给时期 主要表现：长期高幅波动 通货紧缩、高空置率、股市狂跌、超大型郊外项目、金融服务重组、政策导向、利率低位、政府干预 主要表现：短期低幅波动 通货膨胀、低空置率、股市调整、奥运经济、土地升值/紧缺、需求导向、利率上调、信托产品出炉、宏观调控 1990年 1993年 1998年 2000年 2003年 宏观调控线 需求拉动线 宏观调控失力 非宏观调控影响下的房地产周期：供小于求→剌激价格上升→利润增加→剌激投资规模扩张→商品供应量增加→供大于求→价格下降→利润减少→投资规模缩小→商品供应量减少→供小于求。 总体上，尽管受政策风险影响，城镇住宅市场仍然具有很高的市场吸引力 起步阶段 平稳阶段 快速上升阶段 萎缩阶段 人均GDP800美元 1300美元 8000美元 13000美元 世行住宅产业统计 纳瑟姆曲线 起飞期 平缓期 高速发展期 城市化率30% 70% 高 房地产 行业盈利性 低 市场成长性 高 因此，宁波永大集团房地产业务面临着较好的市场发展机会，也面临着控制风险和提高盈利能力的市场压力。 住宅房地产的四种主要业态：别墅、高档公寓、普通商品房、经济适用房 普通商品房 经济适用房 住宅主要业态 别墅 TOWN-HOUSE 当前跨区域地产商投资的主要方向 以当地中小型房地产开发公司投资为主 高档公寓 及住宅 不同住宅类型针对不同的消费群体，消费主体将随着区域市场的发展进行演变 经济适用房 普通商品房 公寓 TOWN- HOUSE 别墅 顶级收入阶层 高收入阶层 中低收入阶层 在经济利益的驱动下，开发商总是先迎合高端消费者的需求，等到高端市场趋于饱和后才会关注中端及低端消费者的需求。 随着区域市场的深化发展，住宅消费主体必将由社会高收入阶层为主转为中等收入阶层为主。 中国别墅对应的收入最高的居民收入波动幅度较大，造成中国别墅市场起伏较大，周期性短的特点 1990年 1992年 1