滨海团泊土地合作开发模式策划报告.pptx

滨海团泊土地合作开发模式策划报告;;房地产开发模式;企业投资赢利模式;2020/8/6;;一二级联动开发程序;;2020/8/6;;操作模式方案选比;操作模式选比方案;操作模式选比方案;;场馆类公建开发模式;开发操作流程;开发操作流程;开发方案评析;案例：北京万年花城;2020/8/6;协同合作模式;;;开发方案评析;净地;2020/8/6;联合开发模式;案例一：北京华侨城一二级联动;;2020/8/6;股权转让模式;◎合作流程解析 1、滨海团泊公司与开发企业就意向合作的地块的合作方式、股权转让的期间、转让方式，约定地块的用地指标、价格、上市时间??达成一致，并签订《土地转让合作协议书》； 2、具体方案上有三种： 方案A：以滨海公司法人为出资人组建项目公司，以项目公司为实体摘得土地，然后进行项目公司股权转让； 方案B：以滨海下属某公司为实体摘地后，按约定的条件实施土地转让； 方案C：滨海下属公司摘取土地后，将土地打包注册为新项目公司，或与投资商共同出资注册项目公司，逐步实施项目公司股权转让给投资商。 3、通过项目公司股权转让和土地协议出让，滨海公司收回投资和获取收益； 4、滨海公司去招拍挂市场上摘地，有利于控制土地的上市节奏、规模、竞争和交易价格。;股权转让模式;《土地转让合作协议书》不具有法律效力，该协议只能建立在企业双方互信的基础上，因此需设立其他条件加以限制和约束，如在协议之外需缴纳一定的保证金、投资商预先受让项目公司股权的资金交由信托公司托管等； 该类合作方案需要滨海团泊公司在获取土地时需缴纳巨额的土地交易保障金和土地出让金；若如此，则需占用大额的现金，造成公司资金浪费。对此，在《协议》中要明确该笔资金的来源，尽量缩短支付时间；或者在政府许可的情况下，延迟土地出让金支付期限，在项目公司股权转让之后由投资商直接支付；或者根据双方协议约定的土地出让金总额，要求投资商预先将该笔资金打入指定托管账户，设定该笔资金转移生效的特别条件； 对于销售型物业，建议全部转让该土地权益，规避项目开发风险；对于持有型物业，可部分转让所持项目公司权益，以培育持有型物业的初期运营，增加投资信心，同时使滨海公司拥有固定资产实现持续盈利。;股权合作模式;2020/8/6;股权合作是在片区开发启动阶段，市场前景不明朗，增加投资人投资信心的一项重要手段； 甲乙双方共同运作，可以实现对项目建设进度、品质、功能定位等产品的把控，实现区域品质整体平衡，树立区域形象。降低项目的开发风险，这对启动区的项目而言尤为适合； 对于升值潜力较高的商业物业而言，合作开发保证滨海团泊公司可享受项目未来升值的价值； 合作开发涉及双方经营合作，根据各企业的实力特长不同，双方的职责也应有所差异：滨海团泊公司作为土地方，可以主要负责基础设施建设、项目法律法规手续、税费优惠等工作；投资商作为外来者，更多可以利用其管理、技术、资金、建设和项目的经营； 组建合资公司还需考虑出资的方式、比例、回款节奏、风险控制和退出机制。;土地期权模式;土地期权模式;品牌技术整合模式;品牌技术整合模式;品牌技术整合模式;联合拿地模式;建设回购模式;案例：一级开发商与政府“限价回购”约定，低价回购部分物业;2020/8/6;1、Genius only means hard-working all ones life. (Mendeleyer, Russian Chemist)? 天才只意味着终身不懈的努力。20.8.58.5.202011:0311:03:10Aug-2011:03 2、Our destiny offers not only the cup of despair, but the chalice of opportunity. (Richard Nixon, American President )命运给予我们的不是失望之酒，而是机会之杯。二〇二〇年八月五日2020年8月5日星期三 3、Patience is bitter, but its fruit is sweet. (Jean Jacques Rousseau , French thinker)忍耐是痛苦的，但它的果实是甜蜜的。11:038.5.202011:038.5.202011:0311:03:108.5.202011:038.5.2020 4、All that you do, do with your might; things done by halves are never done right. ----R.H. Stoddard, American poet做一切事都应尽力而为，半途而废永远不行8.5.20208.5.202011:0311:0311:03:1011:03:10 5、You have to belie