某项目前期策划报告(PPT107页).pptx

2006年11月23日;宏观市场调研;市场现状分析—市情简介;市场现状分析—市情简介;市场现状分析—市情简介;市场现状分析—市情简介;市场现状分析—市情简介;市场现状分析—市情简介;宏观房地产状况;房地产市场简述 2005年全年全市房地产完成投资8.5亿元，占全社会固定资产的15%，完成房屋交易总额15.14亿元，占全社会消费品零售总额的15.87%； 2005年怀化市完成房地产开发投资3.78亿元，同比增长18%，房地产开发施工面积64万平方米，新开工面积43万平方米，竣工面积38.4万平方米，销售面积40.6万平方米，分别增长7.8%、15%、12.6%和21% 。 分析：从以上数据可以看出怀化房地产处于发展初级阶段，大部分购房者以自住为主，靠投资购房赢利者相对较少，推动房价虚高的因素不多。 ;房地产市场简述 2006年怀化市房地产开发投资呈增长态势。1季度完成投资1.61亿元，同比增长18.6%。从房地产开发的用途上来看，住宅投资完成1.01亿元,同比增长12.98%；商业营业用房投资完成0.42亿元，施工面积86.06万平方米。 分析:进入2006年房地产市场继续保持良好增长势头，住宅开发也相对稳定。商业开发投资虽然不高但市场累积施工面积过大，这将势必对怀化商业销售造成市场压力。;;适应性行为分析总结;针对性市场调查与研究分析;针对性市场调查与研究分析—市场竞争分析 ;针对性市场调查与研究分析—市场竞争分析 ;针对性市场调查与研究分析—市场竞争分析 ;针对性市场调查与研究分析—市场竞争分析 ;针对性市场调查与研究分析—市场竞争分析 ;直接竞争项目 雍景豪庭 开盘时间： 06年11月 产品类型：高层、小高层 项目优势：国际化的运作思路和设计理念，综合的配套服务 设施 项目劣势：产品均为小高层，且面积偏大，在销售阶段可能 存在一定市场阻力;针对性市场调查与研究分析—市场竞争分析 ;针对性市场调查与研究分析—目标客户调研;针对性市场调查与研究分析—目标客户调研;针对性市场调查与研究分析—目标客户调研;针对性市场调查与研究分析—目标客户调研;针对性市场调查与研究分析—目标客户调研;针对性市场调查与研究分析—目???客户调研;针对性市场调查与研究分析—目标客户调研;针对性市场调查与研究分析—目标客户调研;针对性市场调查与研究分析—目标客户调研;针对性市场调查与研究分析—目标客户调研;针对性市场调查与研究分析—目标客户调研;项目基地分析;项目基地分析;基地东濒舞阳河，西靠舞阳公园山坡，北依舞阳公园自然湖，具有良好的自然景观资源 基地南临神龙北路，交通较为便利 项目东南侧为居民安置房，在一定程度上影响了整个项目的档次 目前项目东侧滨江路上未建成，对项目销售会造成一定影响;项目初步构思;项目初步构思;项目初步构思 ;总体定位;本项目定位的7大亮点;多组团设计 打破常规的兵营式排列，采用组团式设计，让社区各单元达到景观的均好 性和特定组团的归属性 智能安防系统 通过安防智能化系统、信息智能化系统，打造怀化最具安全感、最具现代感的社区。 建筑风格独特外立面 可识别性极高的外立面，大幅度提升产品档次，区别于怀化其他的房地产项目 酒店式公寓带动全新的投资理念 创新的酒店式公寓产品，凭借其稳定的投资回报，将以更高的产品概念开创怀化地 产投资产品的新篇章！;项目市场形象定位; 目标客户定位 商业经营者。怀化市商贸经济和服务业发展较好，商业经营者众多且收入水平远高于人均收入水平。 政府官员或管理人员。相对来说，政府工作部门收入很高而且比较稳定，因此有了金钱积累和身份条件的优势，他们有能力选择符合身份需要的住宅小区。 军队高级官员。怀化市原是西南重要的军事地区，有很多军队、部队在此驻扎，但由于军队住宅条件较差且面积较小，所以军队中收入较高的管理干部都选择在市内购房。 周边县市的高收入阶层。怀化辖区县地人口有四百多万，近年来农业经济发展较好，怀化城市化进程也开始启动，因此，怀化市区周边县地的富裕阶层将是未来市区房地产发展的重要消费群体。;目标客户分析; 项目价格区间 单价预定：根据怀化市总体市场情况，购房者06年对多层住房的承受单价为1000~1200元/平米，高层单价为1400~1600元/平米，本案定位为怀化市高档项目，因此，多层住宅定为1300元/平米，高层价格1500元/平方米，略高于怀化市基本消费标准，属于高等档次小区。 总价预定：依据市场调查结果，本项目单套总价主要设定在20万以内，单套总价在20万元以上的产品不超过项目套数总量的20%。;市场定位;项目基本假设方案;基本假设基础;产品基本假设方案;产品基本假设