某项目整体定位和发展战略教材.pptx

;从企业的发展角度审视项目;1989年－1994年：万科地产在项目开发模式、区位选择和开发时机上均缺乏主动性，处于萌芽阶段，无品牌效应;1998年-2001年：万科地产99年在罗湖核心区域的多点开发，完成地产规模的增长，但仍然表现为以机会主导开发的特征；01年最终形成了三个产品系列的雏形，步入地产品牌发展的成熟阶段;2002年-2005年：万科开始尝试对低密度产品的探索和创新，并主动性地在坂雪岗区域形成主导性开发；;金地 海景 8.7万;地产品牌发展的几个阶段;;本次汇报结构;【区域属性——区位】盘龙城经济开发区地处武汉市北郊、黄陂区西南部，三环以外，属北部新城组团，区域核心距天河机场10公里，至汉口市区25公里（35分钟车程），区位较偏;【区域属性——交通】盘龙大道和岱黄高速是汉口市区通向盘龙城的主要两条南北干道，路况较差，且三环入口处极易出现堵塞现象，而区域内仅有4条公交线路，交通不够便利，整体大环境不被认可; ;【区域属性——房地产市场格局】早期为纯别墅区域，但随着低价取地的泛滥和各大开发商对于利润的追求，高密度物业陆续增多，市场出现两级分化，纯粹性和高端性被打破，档次逐渐降低;【地块属性——位置、指标】地块靠近区域核心地段，总占地2481亩，本次策划用地约1714 亩，容积率最低约1.6，并可上调，属大规模住宅开发项目;【地块属性——内部】地势平坦，无明显景观资源，开发商代建3条规划路，首先动工的是南北向、50米宽的乘龙路;【周边四至】北侧距后湖约300米，低层物业没有湖景视野，至东南侧的中百仓储最远距离约3公里，南侧紧临主干道巨龙大道，西侧近主干道盘龙大道;【本体总结】二线省会城市、城市远郊、低认知度、无景观资源的大规模住宅开发项目;本次汇报结构;企业目标、客户关注问题、限制条件;利用SCQ模型来确定核心问题;;整体环境差、生活配套极其缺乏，而政府对区域没有明晰的配套规划，导致入住率低，陷入恶性循环中，且项目内部无资源依托;区域内大部分项目都将成熟社区作为为宣传口号，皆以自我为中心，各自为政，未能营造良好的居住氛围;区域内楼盘大量开发，???大盘增多，在售楼盘近20多个，未来供应量约480万平米;按照内部楼盘年均消化速度，本项目以容积率1.6计算，开发周期约17年，即使按照区域内最好销售速度计算，开发周期约10年;;;出 路;本次汇报结构;区域价值分析;武汉依托中部“天元”的地理位置将建立其战略支点的城市地位，提升整个城市的价值平台;武汉的城市吸附力和辐射范围将进一步提升，为城市带来更多的外来人口迁入;“8+1”城市圈将进一步拉伸武汉的城市骨架，拓宽了武汉的城市范围，改变武汉人对项目所在区域认知;随着交通网络体系的形成，武汉与周边8市将形成一小时经济圈，促进购房的双向流动;轨道交通将促进武汉的城市融合，跨区域置业和远郊置业比例将得到大幅提升;面临众多利好因素，武汉将进入城市外扩的高速发展期，本区域作为承接汉口向北外扩的一站，因此受益;区域价值分析;随着武汉城市化进程加速，使得中心区用地受限、房价高企，已形成武汉的房地产格局以三镇为核心，向周边辐射的格局;汤逊湖板块：依托周边众多高校、光谷产业以及政府机构等的支撑，凭借优势资源和城市价值，将成为武汉中央别墅区，占位别墅第一层级;后官湖、知音湖板块：初期以性价比入市，随着和黄、世贸等大开发商和万达广场的进驻，区域将向配套齐全的高端板块转换，未来供应量较大;;配套不均、进入性最佳、资源最好的区域 目前区域高端娱乐配套丰富，公共生活配套相对充足； 与市区距离近，金山大道昭示性强，而且项目普遍占有强势湖景资源;金银湖西部板块：大盘云集，距离遥远，配套欠缺，主打性价比，客户主要来自于吴家山和汉口市区;后湖板块：配套成熟，城市价值较高，居住氛围浓厚，规划为城市用地，未来必将快速融入汉口市区，发挥城市价值;;武汉三镇客户大都是区域内置业，盘龙城、金银湖、后湖三个板块主要客户为汉口区域，未来定位各自不同，盘龙城定位为产业新城和综合居住区;;区域价值分析;规划：盘龙城位于北部新城组群中心，是武汉城市空间拓展的重点区域，本项目位于盘龙区域生态居住区中心;50;盘龙城依托航空优势，目前已形成现代制造、总部经济、区域市场群三大功能，正在向纵深发展，影响范围未来将不断扩大;;佳海轻纺城;现代制造区—佳海轻纺城：构建华中地区最大的产品、信息、技术、品牌的交流平台，未来几年将招商引进1000家工厂;总部经济—卓尔企业基地：由100多栋办公楼群、品牌展示中心、商务会所、娱乐休闲等相应配套设施组成，预估未来管理人员6000人;汉口北批发群——汉口北批发城：目前全国最大的商品批发市场，全部建成后，在中部六省，可形成一个每天10万人的客流量、年销售额500亿的大