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假个贷泛滥因素探索 加息、限购、信贷紧缩都触动着开发商最紧张的神经，随之而来的是个人住房信贷业务中“假个贷”风险隐患日益加大。对假个贷泛滥，要分析背景，剖析成因，有的放矢，综合治理。 一、假个贷的分类与表现形式 目前个人住房信贷的“假个贷”，无论在理论界还是实务界都没有统一的定义。为引起有关方面重视，笔者根据自己的感受将假个贷分为狭义和广义两种。狭义假个贷一般仅指一手房按揭过程中不以真实购买住房为目的，通过虚构住房买卖交易或以虚假的借款主体或违背借款人的真实意识表示向银行提出住房板揭中请，骗取银行信贷资金的行为。其表现形式包括： 1)从借款(购房)人看，一般为开发商的关联人、关系人，如股东、亲属、雇员及其与之关联的建筑商、材料供应商、老乡、朋友等，一般无借款记录或资信状况良好。借款人可能知晓，也可能根本不知晓，或被开发商诱惑，或被开发商胁迫，或与开发商串通，或是开发商杜撰。电话核实往往对所购房产的价格、结构、户型、房屋质量、交房日期、物业管理、配套设施、周边环境、交通、房价之外的费用等情况了解不清，不同客户有的电话竟然相同，实为开发商预留的电话。 2)从购房合同看，标的房屋有的是没有卖出的，有的是已卖出的重复按揭，合同内容可能填写不全，缺乏要素，交易价格大多高于市场价格，有的购房合同因为不能备案而直接将已备案的合同进行涂改。 3)从首付款情况看，与个人用现金或POS划款不同，一般采取从公司账户转账，不同借款人付款公司账户可能相同。 4)从收入证明看，收入证明普遍高于实际水平或市场水平，表面看，收入负债比较低，偿债能力很强。 5)从借款金额看，金额高，动辄几十万，有的上百万，但一般不会达到银行会议审批的额度。 6)从抵押看，都是期房抵押，以前有见收件单放款的情况，银行个贷专营中心成立前开发商代办抵押现象较多，可能存在抵押悬空的恶劣情况。 7)从还款情况看，在还款时间和拖欠时间上往往一致，开发商定期集中将资金划转到若干个指定还款账户，有的甚至利用银行的代收代付系统功能，当开发商资金断裂时就会造成批量逾期。广义假个贷除此之外还包括个贷业务发展过程中其他可能给银行贷款带来风险损失的假的因素或成分，包括：1)假商业用房按揭。开发商有存量商业用房，或不想卖，或卖不出，但需要资金，于是找关联人、关系人购房，期房抵押，不过户。2)假收人证明。为了达到规定的收入负债比，杜撰假的工作单位、职务，虚开高额的收入证明。3)假单身、未婚证明。为隐瞒配偶、规避个人住房差别化信贷政策的制约，杜撰假单身、未婚证明。4)假收入负债比。一人多笔贷款或关联人多笔贷款，综合起来收入负债比高，还款能力不足，于是化整为零，降低收入负债比，逃避会议审批。5)假用途。以贷款购房掩盖其他经营用途…。 二、假个贷的危害 在住房金融的发展过程中，很多银行都经历过“假个贷”之痛。假个贷和真个贷混在一起，以假乱真，看不出有什么不同，开发商资金周转过来，贷款及时归还，假的就变成真的；开发商资金断裂，贷款归还出现问题，真的才裸为假的。虽然假个贷要经过近十个环节的“严格审查”，但开发商、银行、房交所等各个环节都在各自的“原则”和容忍度下心照不宣的操作，不大影响假个贷业务的顺利办理。假个贷对银行信贷业务的开展有着致命的危害，表现在： 1)加剧了房地产业泡沫。假个贷使银行信贷资金以开发贷款之外的形式注入房地产业，一定程度上造成房地产业虚假繁荣，从而进一步诱导社会上大量住房建设、住房消费和住房投资资金涌人房地产市场，形成恶性膨胀，最终导致房地产市场发生剧烈振荡，泡沫破灭。 2)蚕食了银行优质资产质量。随着我国城市化进程的加快及居民购房消费需求的增强，个人住房信贷业务正逐步成为商业银行大力发展的战略支柱业务，不符合大数定律的群发性假个贷犹如一颗“老鼠屎”，搅坏了银行这块低风险、高成长性和厚利性的“一锅粥”。 3)冲击了银行信贷风险防范的“底线”。真实性是银行“三铁”的基本要素，也是信贷业务的基石，假个贷的泛滥蒙蔽了银行人的双眼，影响了银行内各部门对个人住房贷款业务市场风险的准确把握和判断。 4)贻害了银行信贷人员。房地产业的泡沫和开发商的虚张声势，往往造成少数银行客户经理的短视和错觉，侥幸的心理促使他们接受开发商的“安排”而滑落到不能自拔的深渊，“叛徒”的出现极大地稀释了银行队伍的纯洁性。 三、假个贷泛滥的成因 与任何事物一样，“假个贷”有其内在的发展规律。笔者认为，房地产泡沫是诱发假个贷大量泛滥的经济社会原因，开发商、中介机构、银行等经济主体为追逐各自利益，为假4”-贷大开方便之门，各方面资金大量进入房地产业，制造了