海口“中央美域”项目营销定位报告.pptx

海南海口“中央美域”项目营销定位报告 2010年10月10日; 短、平、快去化产品， 实现项目营销利益最大化。;报告逻辑思路;发展大势分析;海南印象;解读国际旅游岛的政策优势 中央政府给予海南国际旅游岛众多的优惠政策，助推海南经济腾飞，房地产蓬勃发展 2010年1月4日，国务院发布了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。将海南建设国际旅游岛上升为国家战略。 在众多政策中，免税、开放博彩、探索开展离岸金融业务试点被认为是最有新意的三大看点。 免税, 海南将于今年底在海口、三亚、博鳌、万宁各建一个免税商场，“离岛免税，购物天堂”的设想开始在市场实践中展露头角； 博彩，《意见》中指出“将在海南试办一些国际通行的旅游体育娱乐项目，探索发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票。”这意味着国务院批准海南省试水与文化体育赛事相关的博彩业； 金融市场开放试点，《意见》提出推进海南国际旅游岛建设，加快金融业发展，探索开展离岸金融业务试点。海南国际旅游岛开展离岸国际金融业务，这必将实现海南银行业务非本土化，随着海南离岸国际金融业务的不断扩大，海南离岸金融业务的发展在适应国际旅游岛发展需要的基础上，海南国际旅游岛必将逐渐成为国际资金集散地，最终发展成为离岸金融市场。这就实现了国务院赋予海南国际旅游岛区域性金融中心真实的内涵。 开放26国免签证，“实行开放、便利的出入境管理措施，在海南已有21国免签证的基础上，先期增加芬兰、丹麦、挪威、乌克兰、哈萨克斯坦5国为入境免签证国家；对俄罗斯、韩国、德国3国旅游团组团人数放宽至2人以上（含2人），入境停留时间延长至21天。支持海南在境外主要旅游客源地设立旅游推介分支机构”。 国家的优惠政策点燃了全中国甚至全球资本汇聚海南的热情，海南房地产风生水起。;销售火爆：海南岛正式获批要建国际旅游岛的消息，就象早到的“春雷”炸醒了当地的房地产市场。海南的房价随着雷声也在上演着疯狂飙涨的一幕，原先三、四千一平米的房子几天内翻飞过万，有卖到七、八万一平米的房子却仍然能吸引着投资??的钱包。 投资火爆：?“国际旅游岛”建设更是带来新商机，各地资本蜂拥而至，各大企业到海南开发房地产热情高涨。据不完全统计，目前已有超过1500亿元的资金角逐海南楼市。 ;;;EXHIBITION;;基础框架;REVIEW;海口地产发展远落后于三亚;基础框架;地块解读;地块解读;地块解读;地块解读;本案在大势下的自身条件;发展大势分析;美湖美舍;乾坤湖;下阶段，预计2011年前后推盘的将是主打小户型的产品，该项目为烂尾楼改造项目，产品规划不成熟，社区品质亦不高。优于其项目周边生活氛围较之本项目安静。该项目预计会有部分产品与本项目形成正面竞争。;总结：SWOT分析;基础框架;2005-2008 年海口商品住宅成交量岛外客户均占半数以上，08 年达到72.47%，始终占据主导地位，呈现典型外向型特征。09 年由于岛内刚性需求的释放，本地客户有所增长，但是随着岛外市场的不断扩大，海口外向型销售特点将延续，海口本地人已经无法承担高额 ;海南物业客群整体渠道分析;;小 结：本案客户预期;岛外客群为主，岛内客群为辅，双管齐下，快速去化！;;我们应该清醒认识到，财富阶层不是本项目的目标客户！ 本项目的目标客户为“社会的中坚阶层”;本项目目标客群定义：;发展大势分析;本项目需要打造核心吸引力——如何寻找本案的核心吸引力？;;“国际旅游岛”强音效应！;生活方式的引导;空间价值的重塑;区域价值的深挖;发展大势分析;产品户型配比;主力客群为外地置业客群，该客群对精装修有极其强烈的内在要求。;菜单式精装修公寓，半定制式舒适生活！;主题绿化显魅力！;外景内借，内外交融，全面延展社区生活空间！;发展大势分析;立体形象包装;;城央新干线·臻品软豪宅;VI赏析;;发展大势分析;海南地产擅长造梦！ 而我们却要”打破“这个梦！;是的，谁都知道海南是个好地方，气候宜人，空气清新，物产丰富，景致优美，有山、有海、有温泉…… 这么一个美好的梦幻般的地方，是人人向往的。 但是，有多少人会真的在乎梦呢？ 如果我们的客户把这个地方当做”梦乡“，那么，我们的营销是失败的！ 我们在营销中要做的就是打破这个梦！ 我们要告诉客户，拥有海南的山海蓝天，不是梦，而是你选择的一种生活方式， 是一种会为你带来幸福感受的全新的人生状态。 我们要引导客户，真真切切地拥有海南，拥抱海南，安家海南！;营销目标确立;销售价格预期;营销目标解读;项目营销进度一览表;以终为始，任务分解！;营销战场明确;岛外市场选择标准;媒介选择原则： 营造整体口碑宣传的价值渠道； 直面目标客户的有效沟通渠道； 提升整体形象档次的功能渠道。;总体营销思路;认知期;营销诉求提炼： 突出度假、投资结合的特性! 对外强调海口的