江苏徐州原香漫谷电梯小洋房项目营销推广策略.pptx

中国铁建原香漫谷2013年 营销推广策略中信嘉华原香漫谷项目组 2013.8本报告的思路及框架目标界定目标下问题解决思路目标下战略项目目标市场分析项目分析竞争个案简析客户分析策略推导项目形象攻略项目推售攻略项目蓄客攻略项目推广攻略【销售目标曲线图 】第1、2批房源 共计消化270套第1批房源 消化210套2013.12.7至2013年年底2013.11.2第2批房源 140套2013.11.30第1批房源 推出约260套2013年营销目标：项目实现销售270套，销售金额2.4亿；通过2013年的营销工作建立项目在市场的口碑及影响力。说明：由于下半年蓄客时间较短、销售任务紧急，必须保证充足的房源供应量。预估推售400套，经初步推算成交率达到70%即可完成任务。本报告要解决的核心问题Q1处在周边激烈市场竞争中如何拔高项目形象，年底前实现首批洋房8200的整体均价，总销售金额实现2.41亿？Q2在已失先机的条件下如何有效积累客户？实现较快速度的销售？目标界定目标下问题解决思路目标下战略项目形象攻略项目推售攻略项目蓄客攻略项目推广攻略项目目标市场分析项目分析竞争个案简析客户分析策略推导徐州市与新城区供应统计徐州市场供应量起伏较大，整体较往年略有下滑；新城区供应放量集中在4-6月份。 2013年至今，徐州商品房供应量188万方，1-3月份市场供应量跌入低谷，4-7月市场供应虽增长，但整体不如2012年，略有下降。 截止到7月，新城区商品房总供应1985套，4-6月集中放量，占总供应量的96%，其他月度几乎零供应。随着下半年新城区新盘的入市，必然会再次出现集中放量的局面。徐州市与新城区成交统计全市成交量波动较大，整体呈增长趋势；新城区上半年成交量稳步增长。2013年至今，徐州商品房成交量159.4万方，其中1-4月呈下滑趋势，进入5月以来，成交迅速回升，但整体与去年同期相比略有下滑。新城区截止到7月，商品房累计成交1936套，2013年上半年成交量稳步增长。进入7月后，成交量下滑严重，分析其原因，7月未有新增供应，但随着金九银十临近，预计新城区商品房市场将会迎来供销两旺的局面。新城区发展现状及趋势城市建设快速发展，商业、生活等配套亟待完善，是未来城市的行政、金融、教育中心和城市公园。但目前区域内居住氛围差。行政办公区基本建成，100多家市级党政机关单位入驻办公；公共服务设施逐步完善；青年路小学、撷秀中学、幼师幼儿园等徐州名校在新城区招生办学；市级机关医院、徐州工程学院新校区投入使用；大龙湖会所、下沉式商业广场、体育休闲公园等公共服务设施也已投入运营；产业体系初现端倪。天裕集团、莱商银行、等项目入驻总部经济园，现代物流产业基地初具规模；新城区交通体系初步形成，先后开辟了91路、92路、93路、95路等多条公交线路。我市轨道交通2号线途径新城区。将于2015年启动建设。至“十二五”末，新城区将逐步成为一座配套完善、环境优美、经济繁荣、宜商宜居的生态型城市新中心和现代化新徐州的样板区。本案奥邻花园新城区房地产现状价格待定周边中高端大盘众多，产品线丰富，同质化严重，因价格相当而导致客户争夺激烈。绿地泊林公馆本案价格待定绿地商务城均价6800元/㎡美的翰城永嘉新城均价7300元/㎡价格待定汉源国际丽城均价6500元/㎡中茵广场价格待定万福世家龙湖国际价格待定均价6500元/㎡龙湖世家均价6800元/㎡汉源国际华城均价6700元/㎡龙湖湾中锐星尚城高层均价6488元/㎡价格待定雍景新城国信上城均价6800元/㎡均价6800元/㎡徐州与新城区价格分析虽有新政影响，但徐州及新城区房价均呈现平缓稳增的态势。 2013年1月徐州楼市价格在6365元/平，截止到7月楼市价格在6557元/平，较1月份涨幅约3%，自2012年6月以来，徐州商品房价格波动较小，虽有新政影响，但价格仍平缓增长。 新城区1月楼市价格在6201元/平，7月统计价格在6478元/平，较1月涨幅约为4%，略高于全市价格增幅。即将面市项目动态及推广统计奥邻花园价格待定绿地泊林公馆价格待定本案万福世家项目动态：万福世家售楼处已于7月10日公开。规划融入欧式小镇的规划理念，新古典主义建筑风格。目前项目已动工。推广情况：未进行推广。中锐星尚城项目动态：星尚城外接待点已公开，现场售楼处计划8月18日对外公开，退台式洋房即将开放，该项目现已全面开工。推广情况：未进行推广。万福世家价格待定奥邻花园项目动态：暂未销售，奥邻花园接待中心于7月20日正式对外开放。推广情况：已全面铺开，网络、巡展、派单、户外、都市晨报整版硬广 等。中锐星尚城价格待定绿地泊林公馆项目动态：暂未销售，推广情况：未进行全面推广，8月初将在天策楼市做硬广宣传。市场供应盘点新城区竞品项目预计下半年推出住宅产品约2000套，其中竞品项目洋房