海南某项目营销战略.pptx

营销战略【绝不给市场任何机会 】目 录宝安 · 江南城营销战略 1、江南城项目定位 2、江南城SWOT分析 3、目标市场定位 4、产品定位组合 5、营销思路剖析 6、如何开展市场攻击 7、江南城整合推广计划1、江南城项目定位 【民心何在？】【分析】 ： 海南房地产市场 = 客户 + 产品客户因满足“住”的需求而购买。产品因满足“住”的需求而诞生。【结论】：江南城项目的定位只有一个字：“ 住 ”【诠释】：住 = 居住使用 + 因居住使用而产生的一系列需求2、江南城SWOT分析 【我们的江湖地位如何？】 S 优势 * 宝安地产品牌，大公司，大项目。 * 项目定位具有特色（江南）。 * 靠海地段，具有升值潜力。 * 项目对面有游园规划，三座大桥修建后直通项目。 * 单一产品特色明显，有品质感； * 产品以务实定位为主----“住”。W 弱点 * 海口市场小，项目开发众多，竞争激烈； * 海甸岛交通不便利，生活配套设施不足； * 项目各阶段及整体投放量较大； * 损失部分岛外小产品需求体； * 城市历史发展原因，海口市场对新生事物，需 要消化过程；O 机会 * 品牌地产市场空白； * 现有企业对本岛客户关注不足； * 客户群体对品牌、服务的关注意识逐渐加强； * 本岛客户对房地产项目的消化有释放现象； * 岛内定居人群以27---39岁人群居多，特殊家庭结 构，促使其适合我司产品定位（面积）T 威胁 * 由于交通问题市场对海甸岛房产价格缺少认同； * 中端产品市场少，缺少同类、同品质产品，对价 格确认困难； * 江南城项目在海口市场的年占有率过大，受其他 新增其威胁； * 低端产品、低价产品冲击较大。3、目标市场定位客户群体定位主体：岛内客户（在海南定居人群及海南人）从体：岛外客户产品定位产品自身：大社区+江南环境+中端产品+创新户型产品外延：文化+教育+精神文明+服务创新4、产品定位组合 【核心卖点】 参与大 社 区： “具有“城”的功能！”------项目规模大、内涵大（支撑点：如商业、会所 功能教育延展）；生活便利；提供更多参与可能环 境：“拥有江南，不一定非得在苏州”------江南园林艺术、别园居住感觉户 型：“工薪层住的起的 ‘ 别墅 ’ ！”------独栋布局，一梯一单元，身份、品质感强教 育： “无论想成为栋梁，还是要愿一个寄托了半个世纪的大 学梦，我们都为你搭好云 梯！”------名牌小学、少儿蒙发、老年大学精神文明： “政治风范” ------建设精神文明社区，实现小康，实现双丰收客户服务： “不能承诺全部解决您的问题，但可以承诺让您没有问题！” 创新服务：前期服务+预防式服务+传统服务营销思路主线 A、服务；B、参与深 度广 度服务5、营销思路剖析教育设置项目：品牌小学、少儿蒙发中心、老年大学主支撑点形式：品牌小学（独立建设，与名校联合办学） 培训类（结合会所功能配置集中）意义：教育地产，将教育与地产结合化、产业化，“教育因地产而 兴，地产因教育而热”。品牌小学建设成本估算1、基本数据：学校配置标准：24班，400米跑道一个（含足球场），篮球场4个学校占地：2500平方米 建筑面积：12000平方米 单位成本：1850元/平方米投资总计： 1850元/平方米×12000平方米=2220万元成本分摊： 2220万元÷28万平方米=78元/平方米2、投资回报预测 一次性投入较大，如名校洽谈有利，将对一期产生促进效果，经过一期推广的同步建设，成功运行后，可对江南城二、三期起到较大的推进作用。投资回报分两步进行：一期：以收复相对投资量为原则分摊价格 + 上浮价格=78元/平地米 + 22元/平地米=100元/平方米二、三期：以获取投资回报为原则分摊价格 + 上浮价格=78元/平地米 + 42元/平地米=120元/平方米总体回报额度：1016万元 （不考虑归项目销售量及时间的促进作用）精神文明设置项目：本质意义（精神文明社区）+ 延展意义（精神文明）主支撑点：建一流住房、上一流管理、创一流文明社区、文明业主意义：1、实现可持续发展； 2、获取政府帮辅； 3、扩大项目美誉度，品牌知名度。海口背景：1、市场目前尚无本质意义的精神文明社区； 2、海口政府对精神文明建设关注程度高，有意借此树立 海口名片；诉求主题：1、作海口名片； 2、全国性精神文明建设的参照标准“宝安 · 江南城模式”； 3、务实精神实施“三导”、“三化”和“四个融为一体” ；精神文明运作方式提示本质部分：建设精神文明社区（品牌打击点之一）1、制定精神文明社区纲要；2、与政府接洽，取得帮扶；3、活动、媒体宣传、引导；4、政府对宣传诉求点行为理论进行支撑；5、再度进行品牌