某大厦规划定位建议.pptx

台家大厦产品规划定位建议报告思路产品定位建议 原方案分析 产品规划建议 办公 酒店式公寓 裙楼商业结合市场情况比较产品定位平面规划户型建议配套建议其它产品组合建议写字楼酒店商业原方案产品组合示意 原来的方案规划由写字楼、酒店和商业裙楼组成.原方案情况产品组合楼层分布总面积标准层面积层高写字楼西5-25层约2.5万㎡1225㎡3.8㎡酒店东5-20层约2万㎡1210㎡3.6㎡裙楼商业1-5层约2.4万㎡5266 ㎡一层5.4㎡其它4.2㎡地下室-1- -3层约3万㎡10368㎡3.4-3.6㎡注：五楼西面规划为办公，东面规划为中餐厅和包 房，中间是大宴会厅原方案问题点原方案由写字楼、酒店和商业裙楼组成，经过深入市场研究，我们认为从市场和开发商自身情况考虑，原方案有待调整。兴建酒店资金要求高、对专业管理水平要求高、资金回笼慢、同时对政府资源要求高。市场风险相对较大。从目前市场情况来看，裙楼部分商业项目体量稍大，规划安排也需要调整。建议方案解决的问题点首先是将办公+酒店的组合调整为办公+酒店式公寓的组合。其次是裙楼商业项目的组合优化。建议产品组合方案：办公+酒店式公寓通过对市场的把握，对产品重新定位为相城CBD核心区高档次办公商住综合体办公酒店式公寓商业产品组合示意在规划建议里，我们将酒店改为酒店式公寓，裙楼商业建议只做四层，对地下车库也做出调整建议 产品组合楼层分布总面积标准层面积层高写字楼5-25层约2.5万㎡1225㎡3.8酒店式公寓5-28层约2.4万㎡1000㎡3.2裙楼商业1-4层约2万㎡5000 ㎡一层5.4其它4.2地下室-1- -3层约3万㎡10368㎡3.4-3.6一、写字楼定位及规划建议在售写字楼产品情况——区域在售写字楼量体及销售情况在售项目总量体（㎡）所在楼层位置主力面积(㎡）开盘时间推出量（户）去化情况中翔创世纪28660（共262户）6-31层93（252户）680 （10户）07.726235% 南亚大厦10800（共36）4-12层200（18户）400（18户）07.73630%凯翔国际广场13500（共270户）凯越座5-11层40-65 07.527090%评价：相对来说，小面积的写字楼去化较快。大面积的写字楼去化缓慢。另外产品规模对产品去化也有很大的影响。——标准层平面图中翔创世纪标准层（6-26层）南亚大厦标准层（4-12层）评价：创世纪标准层注意对产品面积的控制，小户型只有93平米，中等户型为111平米，大户型为141平米。同时创世纪在27-31层设计成分割两个大户型，以满足大公司需求。南亚设计出色点是全部为朝南户型，但户型面积在200-400的大面积，且无法分割。——户型情况楼盘名称主力面积㎡进深㎡层高m楼高m容积率得房率共享空间中翔创世纪93（252户）680 （10户）约103.631层，126米高5.0465%大厅共享南亚大厦200（18户）400（18户）15、183.912层2.570%没有凯翔国际大厦40-65 9329层和34层577%2000㎡大厅——产品配套情况楼盘名称电梯门厅空调车位中翔创世纪五部三菱电梯挑高二层、8米层高体式中央空调未定南亚大厦三部三菱电梯4.9米层高大金分户计量中央空调地上：150地下：200凯翔国际五部电梯5米高酒店式门厅吸顶空调共876——产品外立面表现南亚大厦中翔创世纪大厦凯翔国际广场评价：在售写字楼都是现代风格建筑，以高度和线条表现品质感，相对南亚大厦，规模较小，在形象表现上稍显逊色。——在售写字楼评价 中翔创世纪大厦和凯翔国际广场都是结合底层批发商城的商铺式写字楼，主要针对部分批发商，物业管理和物业形象都不是很上档次。南亚大厦是目前在售的唯一专业标准写字楼，但是规划面积为200-400的中大户型，总价在110-230万，大部分规模和实力稍逊的企业或商户有心无力，另外南亚大厦规模较小，难以凸显入驻企业的形象。本项目写字楼市场定位相城CBD核心区 国际5A智能化甲级写字楼市场定位描述科技方面体现在办公、通信传输、消防及安保的智能化，楼宇自动化，真正达到5A标准。创新方面体现在建筑设计和建筑功能的创新上。科技与创新本项目不只是单纯的写字楼，而是集写字楼、商住、会展、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。配套综合化专业化商务服务软件服务方面不仅体现在高效的物业管理，还有对入驻企业专业化的商务服务上。办公办公写字楼规划建议产品表现总面积楼高楼层分布标准层面积层高写字楼约2.5万㎡99.99米5-25层1225㎡3.8标准层平面修改建议修改建议说明电梯间改为南北向，动线更加合理。北面户型面积缩小，南面户型面积增大，便于去化。相邻户型间可分可合，方便客户选择与使用．户型面积建议户型 面积（㎡） 户数（户）备注大200两户增大朝南户型的面积，有利于提高售价