某房地产开发公司项目策划方案.pptx

三三草场坡项目策划初案;; 项目物业定位推导过程;区域价值判断;城南现状;长安路;;区域住宅分析研究;;区内楼盘概况 ：;名 称;名 称;市调结论： 目前周边在售竞争项目中容积率较高（3.5—5.8）之间户型毛坯房销售均价主要在4500元/㎡之间，价格涨幅在15%左右（450元/平方米左右)；主要在售户型为（40—180）㎡之间。片区目前市场放量较大，超越同质化，凸现特色卖点，成为各楼盘抢占市场的关键所在。;重点竞争项目：;荣城名苑 地址：新文巷10号 开发商：新荣基地产 性质：住宅 户型面积：70—140平方米 物业管理：------ 中小户型：70—90平方米 总建筑面积：180000平方米 规模：------ 均价：------ 采暖方式：集中供暖，分户计量 工程进度：地基处理阶段 配套：会所 销售率：咨询阶段;区域购房人群判断;研究区域图示：; 基于公司对市场之区域研究分析对辐射范围之重点区域进行走访、随机访问，得出如下研究结果，即目前需求市场的描述;产品定位初步;; 项目产品设置推导过程; 产品定位初步;重点竞比项目分析;草场坡住宅项目回顾;骊马豪城;摩登主场;市场需求探询:;目标人群置业取向： ——追求生活的品质，既追求高的物质享受也追求有品味的精神享受。 ——要求既有都市生活的便利，又没有都市的喧嚣与嘈杂； ——既享有绿色与恬静，又贴近都市生活的主流时尚气息； ——既符合成长型办公对成本控制和交通便利的需要，又享有办公与生活、消费、休闲相结合的便利； ——既关注生活环境的优越，又关注物业投资升值价值。 ——生活品位是以时尚动感为主流的，又与传统的市井生活有所区别； ——在对居所的选择上既要保持自己的生活品位，又要能够在时间、精力和经济可承受范围之内。;;硬件指标;硬件指标;——同期上市楼盘具有题量大，地段优，交通便利的特点，项目从面市开始，就将面对相当严峻的局部市场竞争。;项目现有规划分析;地段：位于西安市长安北路中段新文巷80米处 ，交通便利，闹中取静。 总体规划：占地面积约6126.2㎡，;项目SWOT分析;主要优势（Strength） ——项目占据长安路独特地段，拥有优秀的人文环境，区域内商业配套、生活配套完善； ——交通便捷，临主要交通干线，多路公交干线途经门前； ——动静分离的居住环境，出则闹市，入则宁静。 ——附近小区聚集，人群层次集中，居住氛围浓厚。;产品设置初步;结合区域市场之研究；项目实际之情况，结合容积率和建筑形态之客观研究；考虑居住的舒适性-----------;容积率确定;　容积率与建筑形态之间的关系;类型;市场户型需求状况;户型配比建议;产品功能定位;指导思想 客观、认真分析同类物业市场现状及发展趋势，最大限度地发挥项目具有的优势条件，弱化市场抗性，减少入市风险，以完善的配套，充分的升值空间，良好的软硬件附加值提升，共同促进销售，争取最大收益。 定位原则 1、符合本案目标消费者的需求特征，并符合其购买力的中高档物业； 2．产品属性既要符合目标消费者心理需求又要具有市场冲击力。 ;产品层面的支撑点（硬件＋软件） ;——充分利用有限空间，营造功能齐全居住舒适的居所； ——全面采用优势品牌支撑，展示项目卓越的品质感和贵族气质； ——深入挖掘项目卖点，创造令目标群体心仪的附加价值； ——有效利用靠近主干道的商业价值； ——从建筑美学角度上考虑，发挥整体布局中高层建筑的作用；;一房一厅（45平米）;适用面积范围 125－140平米;2.建筑节能设计建议;3．建筑风格和立面建议;4．智能化设施建议;5. 物业管理建议;6．商业配套建议;7．景观规划建议;形象定位; 基于项目的市场定位及目标消费者预判，结合项目特点，我们从项目自身及目标客群的内在蕴含分析，找出切合点，来最终确定形象特征。;案名及定位语;营销推广;　　　项目总体操作策略—— 差异化营销策略 产品差异化+概念差异化 产品差异化：功能多样的居住空间 概念差异化 ：先锋阶层+创意生活 ; 第一阶段：2008.2-4 第三阶段：2008.7-8 第五阶段：2008.11-2009.1 借势阶段 展示推广阶段 实景推广阶段 结点：新闻/活动 结点：现场展示中心