某置地公司内部管理诊断.pptx

做实基础工作，更新运作理念，全面提升国际置地公司管理工作报告内容 第一阶段项目进展回顾 新疆国际置地公司内部管理诊断.（.....） 专业提供企管培训资料 新疆国际置地公司外部环境分析房地产特性分析房地产行业概述 第二阶段工作计划房地产产业发展分析地区房地产市场分析必威体育官网网址文件 版权所有 挂牌拍卖招标土地供应土地供应土地供应经营性土地的供应方式发生了大的变化土地储备中心开发商.（.....） 专业提供企管培训资料回收闲置土地市场机制配置土地资源，对土地供需进行合理调控，引导房地产市场有序发展，充分实现土地的价值；保证了土地交易的公开、公平与公正，提高交易行为的规范化程度，可以从源头上有效地遏制腐败；市场的完善和市场作用的发挥，有利于促进政府进一步转变职能，改革行政方式，提高管理和服务水平。必威体育官网网址文件 版权所有 1999年以来，全国房地产企业购置土地面积以年平均40%的速度增长，但同期开发的土地面积增长只有6.4%，一方面显示近几年新的“圈地”运动发展迅猛，另一方面显示企业更多地注重土地储备对未来发展的价值尽管国家对闲置土地的监管进一步加强，但数据显示，房地产企业的“土地储备”总量仍在增加房地产企业对未来土地价格上涨的预期是加强“土地储备”的主要动因集团开发、规模经济的发展模式被多数大型房地产企业采纳，对重点地区土地的战略攫取成为主要竞争手段大面积的“土地储备”将面临政策和资金两方面的风险，但却有助于实力强的企业抓住时机，完成连贯动作的快速发展必威体育官网网址文件 版权所有 全国2002年土地交易价格指数有比较大的提高，根据国家计委和国家统计局的调查，主要原因是因为土地基准价格的提高和公开出让方式从全国范围看，由于政策性因素（土地基准价、公开出让方式）的影响，全国土地交易价格从2001年起有较大幅度提高部分省市的市场交易价格指数增幅惊人，太原市2001年至2002年增幅为26.6%，在土地价格市场化的初期，公开出让价格与协议出让价格相比，增幅较大.（.....） 专业提供企管培训资料注：土地交易价格指数以前一年为100计算必威体育官网网址文件 版权所有 根据建设部的统计数字，近几年房地产业的毛利率在 40% 左右。但是，房地产业的利税率却不断下降，主要原因是行业竞争激烈，以及商品房供给出现结构性过剩，商品房空置率大1997-2001全国商品房竣工、开工、销售面积统计国家统计局有关人士认为，我国目前比较合适的商品住宅空置率应在5%-14%之间。自1995年起，全国商品住宅空置面积每年以1000多万平方米的速度在递增。1999年末，全国商品房空置面积累计为9124万平方米，商品住宅空置率达到19％,处于空置危险期之间。近年来，商品房空置面积继续增大。资料来源：建设部统计数据，《中国统计年鉴》必威体育官网网址文件 版权所有 9.010.112.48.711.913.78.17.412.58.910.67.85.97.710.38.17.17.09.77.28.26.98.98.17.28.59.67.28.85.06.17.47.55.97.05.9空置率高的一个主要原因在于商品住宅价格高，超过了中国普通居民的承受能力。根据世界银行资料，当一个国家的住房售价与家庭年收入的比例在 3 到 6 之间，居民才能负担得起。而我国的比例在绝大多数地区偏高资料来源：《新财富》 必威体育官网网址文件 版权所有 房地产企业是以利润最大化为经营目标和基本原则，预期利润的高低和获取利润能力的强弱是企业判断土地价格高低的标准；1过高的土地交易价格可以使房地产企业得到资源和市场机会，但增加了开发成本，使得最终商品失去市场竞争力；2对于整个市场而言，土地交易价格将由企业的利润预期和成本控制能力等要素决定，最终的趋势是趋向于实力雄厚，获利能力强，成本控制好，规模大的开发企业的最终定价3从市场竞争的角度看，土地市场化进程的加快会引发新一轮房地产开发企业的优胜劣汰，在这一阶段中，土地交易价格的表现为快速增长到平稳增长，开发企业数目减少，整体利润降低，但存留开发企业的资质普遍较好；4从中长期来看，土地价格的市场化趋势是回归到合理的区间，也就是说，整个行业的利润相对稳定，价格波动幅度逐渐减小。5房地产市场日趋成熟，其作用主要表现在行业整体利润和产品结构趋于合理，土地价格因供需关系的缓和，将处于合理区间.（.....） 专业提供企管培训资料必威体育官网网址文件 版权所有 新华信认为，未来房地产市场突出的几个变化将表现在土地价格短期内的增长、利润率的下降和房地产企业数量的减少短时期内土地价格的增长伴随土地出让政策的改变不可避免，部分地区可能出现增速过快的局面，中长期内，土地价格将会对短期的增速进行修正，但土地资源的短缺决定，价格不会低于现有水平开发成本的增加、供需结构性矛盾、市场竞争的加剧和成本构成的逐渐透明可能导致利润的整体下滑，市场优