安徽淮北商业深度调研分析（商圈+项目+客群）_85PPT_XXXX年.pptx

宏观环境分析;;2008年—2010年初，国内房产政策调整一览;1月份的达沃斯世界经济论坛发布2010年度的《全球风险报告》其中骇人听闻的提到：今年中国经济严重放缓的可能性大于20%，并将会导致2500亿至1万亿美元的经济损失。 报告称：尽管中国似乎顺利渡过了金融危机，但它主要是依靠极高的信贷增长来实现这一点的，这可能让中国重蹈西方资产泡沫覆辙。 这将导致资本错误配置风险的增加以及金融资产价格和房地产的加速泡沫化，这些泡沫总是伴随着衰退的修正过程中潜在的剧烈的风险。 ;2009年全国平均房价约4695元/平方米，相比2008年大涨24%。 1月20日，央行披露：房地产5万亿的资金来源中，60%来自银行贷款，占银行新增贷款中的20%。 为防高房价和通胀：从2010年元旦开始，央行在42天内两次上调存款准备金率，政府对通胀和房价的投鼠忌器两难态度。 央行每上调存款准备金率0.5%，将一次性冻结3000亿。 短期内对市场直接影响有限，但必然加重市场观望情绪。 这种影响将由中心城市向三四线城市蔓延。;海南楼市危机显现 利率上调行程提前;物业税有望试点征收，对房地产影响不言而喻;政府将进一步加强房地产业调控 未来市场难现09火爆行情;;淮北城市的商业功能定位为： 立足皖北，服务淮海经济区，辐射全国，接轨国际。 淮北市商业发展总体目标： 建成2个市级商业功能区（老城区、新城区商业功能区）、4个区域商业功能区（烈山、新蔡、高岳、矿山集区域商业功能区）和17个社区商业功能区（任井、濉河、庆相桥、方顶、任圩、温哥华城、张庄、董庄、李桥、南黎、洪庄、龙湖等社区商业功能区），8条特色商业街，组成不同层次的商业网点空间布局。 城市社会消费品总额近期达到88.8亿元，年递增18%；远期达到549.8亿元，年递增20%。商品销售总额与社会消费品零售总额基本保持同步增长。 连锁经营、电子商务实现的零售额占社会消费品零售总额的比重，2010年达到30%，2020年达到50%。 各类商品交易市场交易额2010年达到166亿元，2020年达到290亿元，年均增长12%。 近期人均拥有城市商业网点营业面积达到1平方米，远期达到1.2平方米。 淮北市城市商业网点营业面积总量：近期为75万平方米；远期为117.50万平方米。 商业从业人员数：2010年达到18万人，2020年达到30万人。 ;规划两个市级商业中心 老城区市级商业中心： 三横：淮海路（综合购物、休闲娱乐） 、古城路（综合服务）和惠黎路（五金机械电器） 四纵：闸河路(含友谊巷)、相山北路（电脑办公用品）、孟山路（服饰专卖）和洪山路（厨具、装潢） 新城区市级商业中心（惠苑路、相阳路、长山路和梅苑路围合区域）： 四横：惠苑路（集时尚消费、特色餐饮、休闲购物、文化娱乐商业步行街）、黎苑路（运动健身）、人民路和南黎路（汽车销售维修美容） 四纵：相阳路（餐饮美食）、相山中(南)路（专业卖场）、长山路（欧美风情）和翠峰路（文化娱乐书店） ;淮北未来商圈规划;;淮北未来商圈规划;淮北未来商圈规划;淮北商业街规划;;随着经济的发展，淮北居民的消费支出规模随着收入的增加逐年扩大，淮北正在成为一个追求生活质量与品位的“享受型城市”； 城市经济以工业为主，第三产业发展远远落后于国内商业较发达城市； 人均GDP突破2000美元大关，但城市消费结构还有待改进；且受宏观环境影响比较明显，容易出现大幅波动； 市民消费欲望强烈，08年社会消费品零售总额达到89.2亿元，同比增长22.7%，增幅为1996年以来最高水平； 商业发展水平较低，市内缺乏大型时尚购物中心，造成大量商业消费溢出现象，外出消费较为普遍； 房地产发展以住宅开发为主，商业地产开发比重开始上升； 城市规划明确，发展思路清晰，确立了“西拓东调，北进南优，保持组团形态”发展方向； 城市商业发展目标确立，以淮海路为中心的老城区成为未来重点发展的市级商业功能区之一。;商业街分析;微观市场分析;老城区商业中心主要集中在淮海商场以东，淮海路百货大楼以西，以淮海路为主线，方圆50万平方米区域。 以商业为主、商办结合、功能完善、配套设施齐全的综合性商贸中心。 大型商贸项目包括：东方百货、华松国际、金淮北大厦、相王国际、国际白马服装城、老体育场改造项目、工人文化宫、相王广场、淮海商场、肯德基等。; 老城区商圈由淮孟商圈和火车站商圈组成，淮海路商圈整体呈“哑铃状”，是淮北最早的商圈。其西端以华松国际、东方百货、鼎盛国际以及正在兴建的淮海时代为代表，是淮北市高端商业的核心，面向的是中高端消费群体； 东端以久兴批发购物中心为代表，主要经营小商品、中低端男女服装、鞋帽等，是以“低端为主，中端为辅”的商业核心。淮北路东西端之间及孟山路上则主要以各种品牌专卖