7房地产投资可行性分析.pptx

房地产投资可行性分析主要内容： 1. 房地产投资项目可行性研究概述；2. 房地产投资成本估算；3. 房地产投资收入估算；4. 可行性研究报告的编写；5. 房地产投资项目预可行性分析。物理上可行法律上可行财务上可行 方案或计划可行 一、房地产投资项目可行性研究概述1. 可行性研究的概念在投资决策之前对拟开发项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的分析和技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定项目是否可行的综合研究。可行性研究报告出发点投资决策后续设计任务书和规划设计筹集资金与其他协作方、合作方签订协议、合同的依据2. 可行性研究的作用不要在一个错误的时间、一个错误的地点、面向一个错误的市场开发或购买了一个错误的楼盘！！！机会可行性研究初步可行性研究详细可行性研究3. 可行性研究的工作阶段研究工作筹划调查研究方案构建、选择和优化财务评价和综合评价编制可行性研究报告4. 可行性研究的程序定量分析选择相关基础参数投资方案的拟订项目策划市场分析5. 房地产投资项目财务分析过程项目策划：项目投资方案的拟订和选择区位分析与选择；投资内容和规模的分析与选择；开发时机的分析与选择；合作方式的分析与选择；融资方式与资金结构的分析与选择；产品经营方式的分析与选择。构造评价方案：可以组合的因素包括——是否分期，如何分期；物业类型及其比例关系；建筑规模和物业档次；合作方式和合作条件；拟投入的资本金及其比例；租售与自营方式的选择及其比例。【例】某商业综合房地产开发项目经济评价的备选方案建设内容与经营方式是否分期开发写字楼、公寓写字楼、商场销售出租不分期评价方案一评价方案三分2期评价方案二评价方案四提示：其他因素可以采用敏感性等方法进行分析。选择基础参数：类别时间类参数融资类参数收益类参数评价标准类参数指标开竣工时间开发经营期计算期贷款利率资金投入比例财务杠杆比率预售收入用于后续开发的比例出租率空置率运营成本比率价格和租金租售计划表基准收益率目标成本利润率目标投资利润率目标投资回报率回收期净现值收入估算资金筹措计划投资计划与资金筹措表财务报表投资估算资金使用计划财务指标的计算房地产项目投资与收入估算二、房地产投资成本估算投资形式经营方式投 资成 本开发投资销售开发建设过程中资金投入开发建设过程中的成本支出出租开发经营过程中资金投入含开发建设成本和出租成本自营开发经营过程中资金投入含开发建设成本和经营成本置业投资出租购买房地产的资金投入含购买成本和出租成本自营购买房地产的资金投入含购买成本和经营成本开发经营成本总投资土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用开发费用开发期税费其他费用不可预见费用开发建设投资房地产开发销售房地产开发出租自营经营资金房地产置业投资固定资产及其他资产获取土地规划设计出售出租自营房地产产品工程建设土地再改造投入资金投入资金收回资金1. 房地产开发投资成本估算土地费用税费前期工程费；建安工程费基础设施建设费公共配套设施费管理费、财务费、销售费其他费用，不可预见费销售收入出租收入：出租成本营业收入：经营成本税费（1）土地费用的估算土地出让地价款区分土地生熟状况以及出让方式土地转让费协商土地租用费较为少见土地投资折价价值评估、协商作价地价＝取得成本＋开发成本＋政府收益熟地地价＝出让金＋拆迁安置补偿费＋基础设施建设费＋税费毛地地价＝出让金＋基础设施建设费＋后支付的拆迁补偿费＋税费（2）前期工程费用的估算规划设计费建安工程费的3％可行性研究费项目总投资的1～3％水文地质勘探费设计概算的0.5％左右三通一平等土地开发费用根据实际工作量，参照有关计费标准估算（3）房屋开发费的估算建筑安装工程费建筑工程费、设备采购费和安装工程费，依据资料的可获得性，采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法、类似工程经验法等进行估算公建设施建设费非营利性的居民服务设施，按规划指标和实际工程量估算基础设施建设费项目红线内与建筑物2米以外的管线和道路工程建设和接口费，按实际工程量估算（4）开发费用的估算管理费用管理人员工资、职工福利、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育费、社保费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术转让费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失、存货盘亏、毁损和报废损失及其他按照项目总投资（合同中规定的土地开发费、房屋开发费和公建配套工程费）的3～5％估算，说明：开发间接费用是指在开发现场组织管理开发产品的企业内部独立核算单位所发生的费用，如工资、福利费、办公费等。当不设现场机构时，该费用可计入管理费用。财务费用资金使用成本，如借款或债券利息；资金筹集成本，如手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇