关于开发某地块的市场调查报告.docx

市 市 场 调 查 报 关于开发南湖花园中心地块的 告 目 录 一、 调查说明 二、 武汉住宅开发市场调查分析 三、 南湖社区内竞争项目调查分析 四、 本项目 SWOT 分析 五、 项目开发的初步建议 第一章 调查说明 一、调查目的 公司于 2001年 12 月与宝安公司签订了南湖花园中心约 92.6 亩土地（以下简称本项目） 的受让协议，为对该项目下一步的开发提供市场方面的决策参考资料 ,特做此市场调查。 二、调查对象和范围 考虑本项目为住宅用地，故只以住宅市场为对象，调查范围以南湖花园社区为重点，并 对武汉的整个住宅消费市场做了尽可能多的了解。 三、调查方法 因时间和人力不足的原因， 本次调查对武汉和汉口地区的大市分析以间接调查 （网上收 集）为主，对南湖花园社区内的项目调查以直接的现场访问、区内踏看为主。因调查方式限 制，使调查内容未能全部落实，对竞争项目的销售效果难以取得准确数据。 四、调查人员 周小靖、张国良 五、调查时间 2001 年 12 月 22 日～23 日，受时间、专业水平和经验限制，本此调查主要是为决策提 供参考资料，其项目建议一章仅代表调查小组甚至个人意见。 第二章 武汉住宅开发市场调查分析 一、市场供求分析 1、 98 年历史资料分析 《武汉房地产年鉴》 平米（含 1 年上空置房 （1999）显示，武汉市 1998 年的商品房新增供应总量约 390 万 52 万平米） ，销售总量 258 万平米。其中武昌地区供应量 78 万 平米，销售量 49 万平米，消费总量仅次于江岸区和江汉区，但其住宅空置率也非常大， 超过一年以上的住宅空置率为 14.38％，近似于洪山区（ 26.2％）。 2、、 2001 年媒体资料分析 因时间关系，未能从房地局或开发办取得武汉市今年的总供销量统计资料。据媒体 报道，市开发办在 7 月份武汉市住宅建设工作会上透露：目前武汉住宅建设主要集中在 七大片 ――后湖、金银湖、新华下路、东湖开发区、武青三干道沿线、南湖、武汉经济 开发区。 从这七大片分布的区域看，武汉房地产开发正呈城市“空心化”趋势。几个大型 住宅小区如常青花园、百步亭花园、锦湖花园、南湖花园、名都花园、鹤园小区、钢都 花园等都在城郊接合部。 今年，这七大片总施工面积达 920.72 万平方米，年内可竣工住宅 472.17 万平方 米，占全市住宅竣工面积的 80％。另外，还有 120 万平方米住宅分散在旧城区。 在七大片住宅中，又以汉口、武昌最为集中。汉口后湖、金银湖、新华下路一带， 住宅建设总规模为 1285 万平方米， 现已建成 262 万平方米， 今年施工 354.19 万平方米。 武昌东湖开发区、武青三干道沿线、南湖等地住宅建设总规模达 1112 万平方米，现已建 成 206 万平方米，今年施工 538.83 万平方米。 汉阳地区住宅开发比较分散，只有武汉经济开发区相对集中。其住宅总规模 75.94 万平方米，目前建成 10.95 万平方米，今年施工 27.7 万平方米。 从以上报道可看出， 2001 年估计“新增”住宅总供应量在 560 万平方以上（以施工 既销售为统计标准） ， 比 98 年增加 44％， 这种增幅估计要大于有购买力需求的增长幅度。 三、武昌地区楼盘开发潜力 1、价格和指数：自 2000 年第 2 季度到本年度第 3 季度，武昌地区的综合物业价格（含 非住宅）和价格指数均平稳上升，总体后市看好，具体统计数据如下： 时间 武昌区价格 武昌区指数 2000 第二季度 2203.48 10 一五.67 2000 第三季度 2232.55 1029.07 2000 第四季度 2237.16 1031.19 2001第一季度