XX年X月江苏淮安房地产市场分析报告_68P.pptx

1;定位结论篇 市场分析篇 具体项目篇 客户分析篇 城市简析篇;;;;;;从2007年到2009年，淮安的土地市场同全国其他市场一样，都经历了从火爆到冷清再到活跃的过程，09年，便成功出让土地216宗，无论是出让面积还是出让金额，均远远超过08年全年水平。 2009年，市区土地市场共发布经营性用地拍卖公告170宗，出让土地面积683万平米，土地出让均价1651元/m2，土地出让楼面地价为745元/m2；;;;成交结构;产品结构;成交结构;产品结构;产品结构;09年市场处于消化存量的阶段，成交价格先扬后抑;成交价格;;;随着??安城市框架逐渐展开，按照发展的阶段及成因不同，目前主城区房地产市场形成四大板块;;定位于城市行政中心和商业中心，是房地产市场起步最早发展最成熟的区域，其核心价值在于区位和配套优势;大盘林立;大盘林立;主城重要组成区域，人口密集配套完善，随着城南大学城的发展，区域价值将进一步提升;项目名称;27;地段差异明显;受城中心地带直接辐射，梯形差异化代表性板块，独立性与依赖性的统一体;良莠不齐;区位优势：楚州区房地产是以原淮安市老城区为基础发展起来的，房地产市场起步较晚； 配套优势：楚州区客户认知度一般，区域内交通生活配套及自然资源丰富； 强烈的区域情节和对教育、自然资源的依赖是楚州区人置业的主要驱动因素。;楚州公寓项目价格较低，主流价格区间3000～3500元/平方米 客群价格敏感度较强，在售项目体量都是较大，未来供应充足 客户层次较高，主要来自政府公务员和私营业主 教育资源和交通生活配套是客户置业核心价值驱动;;通过盘点板块我们发现;目前市场在售项目主力户型面积高度趋同;市场供应量较大，总体品质及价格趋同，市场竞争激烈，个别大盘在 市场竞争中占有优势;;;青河与青浦区作为中心城区，其区域客户多依赖于区域便利的生活配套环境;40;41;42;;44;;46;47;48;49;50;;; 淮安市地处江苏省北部中心地域。位于北纬32°43ˊ00“～34°06ˊ00”,东经118°12ˊ00“～119°36ˊ30”之间。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大直线距离132 公里，南北最大直线距离150 公里，面积10072 平方公里。2004年，市区建成区面积80平方公里。下辖清河、清浦、淮阴、楚州4 区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4 县。 淮安市地跨淮河两岸。淮河是我国重要的南北地理分界线，淮安的气候、物候、植被、生物资源等具有明显的过渡特征。 ;;文化名城：2200多年的悠远历史，有着丰厚的文化底蕴与浓郁的人文气息。;;上海; 淮安自建县起，至今已有2200年的历史，是一个古老而文明的城市，并于1986年，被列入全国历史文化名城。古城主要名胜古迹有：周恩来故居、周恩来纪念馆、周恩来遗物陈列馆、刘鹗故居、吴承恩故居及墓地、关忠节公祠、梁红玉祠堂、周阮二烈士祠、古枚里 、韩信纪念丛林、韩信钓鱼台遗址、东岳庙、左忠壮公祠、徐节孝祠、汪达之墓、新安旅行团历史陈列馆、新安小学旧址、中共中央华中分局旧址、淮安烈士陵园、车轿战役烈士陵园、大胡庄战斗烈士纪念碑、青莲岗遗址、漕运总督署、淮安府衙、小沧州与远香草堂等。 ;;1、淮安经济虽进入飞速发展阶段，但经济发展相对落后， 未来发展空间较大。 2、人均GDP稳定快速增长，处于房地产快速发展阶段。 3、二、三产业比重逐年增加，产业结构日益优化。 4、经济的迅速发展为政府带来大量的财政收入。 5、淮安“三驾马车”并驾齐驱，经济运行稳步发展。 ;数据来源：各市政府工作报告和统计局;06年后GDP突破1000亿元，相应人均GDP逐年增长，根据国际惯例，淮安房地产步入住房需求、房价调整快速发展阶段;固定资产投资逐年增长，成为拉动淮安经济的重要因素，房地产开发投资增长迅速，潜在供应量大;淮安正在从过去的农业大市逐渐转变为以工业和旅游业为主体的区域中心城市。 第二、三产业的比重稳步上升，第二产业以国有制造业（卷烟、发电厂等）、私营加工制造业为主，第三产业中个体工商户，餐饮娱乐等服务业比重较大。 金融、证券等产业落后，白领阶层缺失。 第二、第三产业的发展产生了大量产业工人、个体工商户、私营业主等人群，逐渐成为城市人口主要组成部分。;;主城区;城区东扩、中心南移，水渡口成为重点发展区域。;城市发展方向： 城市基本方向确定了以中心区为核心，以主城区为主体，以绿色空间相隔离，以快速交通相连接的组团式城市结构。受到城市周边各种发展阻力与引力影响，淮安市将形成主要向东、向南方向发展，主城区和楚州区逐