X年X月青岛即墨鹤山路别墅项目策划报告.pptx

青岛即墨鹤山路别墅项目策划报告;;;一、即墨概况;二、即墨规划;即墨产业规划布局;三、即墨经济;产业比重;固定资产投资;社会消费品零售总额;人均可支配收入;四、即墨房地产市场;房屋施工、竣工、销售面积;销售价格;五、小结;; 70个大中城市房屋销售价格在一季度持续快速上涨 企业不理性涨价行为开始出现 市场交易秩序不规范现象逐渐加剧，投资性和恐慌性购房比重加大 民众总体对通胀预期的加强，并致使市场不满情绪上升 ;国十一条——遏制投机政策落地，收紧意图明显;存款准备金率上调——进一步加重楼市的观望情绪;国资委勒令非主流央企推出房地产市场;四大行均收紧房贷政策 首付两成利率8折 中国农业银行近日下发文件，4月1日起，将首套房贷款利率由7折调高至8折。至此，四大国有银行均已收紧首套房首付2成利率7折的优惠政策。其中，中行、工行、农行已明确取消7折利率优惠，建行需首付4成以上利率才能打7折。从4月1日开始，若首付2成，工行执行利率8.5折，建行、农行执行利率8折，若首付比例更高利率可略降。中行则是将首套房贷款利率调高至8.5折。 『北孚观点』：7折利率优惠取消，对非投资购房的工薪族压力增大，而投资客受影响较小。在目前的资金状况下，投资客最关心的不是银行的利率，而是放贷的额度，“只要能贷得到款，对利率的变动并不会太在乎。”这一措施，“打击面”会殃及刚性需求，甚至形成“投资投机需求”对“刚性需求”的“挤出效应”。 ;存款准备金率三度上调;加强土地增值税清算，促进楼市稳定发展;“新国十条”——房地产有史以来最严厉的调控出台;短期来看，逐步加码的调控政策对市场心理层面形成巨大冲击。因此我们认为投资客，特别是握有大量房产的专职投资客，当前可能选择迅速挂牌，以争取在价格高点出货，而购房者则可能更多选择观望，静待市场变化。 从更高的层面来看，由于在当前的财政体制下，地方财政仍较大程度依赖土地财政、房地产税收，地方政府实际上是房地产业的利益方之一。因此，楼市调控实际上是地方保财政与中央保民生决策观点间的博弈。而从本次调控的内容来看，并未改变地方与中央政府的财政分配模式，因此很难从根本上触动地方政府深度依赖房地产业的现状。 由此来看，本次调控的实际效果，还需要看调控政策在各地的落实细则，以及各地政府、银行在具体执行层面的配合力度。;长期来看，中国房地产业要走向平稳，需要依托产业调整，使房地产业在国民经济中的占比有效下降，行业地位弱化。而以目前我国经济结构来看，这一目标的达成为时尚远。从这一角度分析，本次调控更多体现的是中央欲摆脱房地产绑架中国经济现状的一种决心。;三、总结与展望;下半年展望;四、政策对即墨房地产市场影响;;一、项目地块位置;二、项目地块现状;三、项目地块周边环境;四、项目地块经济指标;五、项目地块SWOT分析;;一、竞争市场细分;;项目名称;从价格情况来看，市中心区域价格相对较低，在3700－6000元/平方米之间，其中多层产品价格要略高于小高层产品。;B、面积配比;C、产品风格;项目名称;沿海温泉别墅区主要以别墅项目为主，各项目主要分布在温泉镇和鳌山卫镇内。;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;C、产品风格;D、产品附加值及卖点;竞争项目周边配套;;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;C、产品风格;D、产品附加值及卖点;项目名称;三、重点个案分析;项目位置：即墨即墨市鹤山路166号 开盘时间：2010年4月 总体量：270000平方米 建筑风格：南加州 项目推出产品：万科四季花城现有面积90平-165平房源在售，其中90平房源总价约52万/套，均为精装修产品，其中90－107平方米装修标注为1000元/平方米；136－160平方米装修标准在2300元/平方米。 均价：7500元/平方米;四、竞争市场总结;沿海温泉别墅区域： 区域内别墅项目众多，竞争激烈 区域内别墅以欧式风格为主，由小面积的独栋、联排和双拼别墅构成，其中经济型别墅与独栋别墅比例为59：41，表明区域内别墅档次不高，以经济型为主 区域别墅市场接受度高，去化较快，均价位于15000元/平方米 各项目均赠送大量面积，产品附加值高，而卖点主要依靠周边的海景、温泉、高尔夫球场、滑雪场等；但区域内生活配套缺乏，日常生活不便 沿海温泉别墅区域与本项目距离较远，且周边自然资源远优于项目所处区域，因此，与本项目不具有太强的可比性。;城市边缘高尚住宅区域： 区域内以普通住宅、花园洋房和别墅构成，区域内别墅供应量较大，对于项目将形成冲击 区域内住宅产品中别墅产品由独栋、联排和双拼别墅构成，普通住宅由多层、高层、小高层构成，其中，独栋别墅和三房的比例均占8成以上。 区域别墅产品价格较沿海温泉别墅区低，有价格优势；普通住宅开发商具有较强的品牌知名度；因此区