9房地产金融资产投资.pptx

房地产金融资产投资;主要内容： 1. 房地产金融资产投资的概念； 2. 投资于房地产企业债券、股票，房地产投资信托基金、房地产抵押贷款证券； 3. 房地产金融资产投资的收益和风险； 4. 房地产金融资产投资的影响因素。;一、引言：房地产实物资产投资小结 1. 房地产实物资产投资的特点 投资对象不可位移； 投资数额较大且开发建设周期较长； 投资的流动性较差； 对通胀的抵御性较好； 投资的不确定性较大； 具有较高的财务杠杆率； 对专业知识和经验有较强的依赖性。;2. 房地产实物资产投资的利弊;二、房地产金融资产投资的概念 1. 房地产金融资产投资的含义 投资者将资金投入到与房地产相关的证券市场，通过拥有房地产金融资产来获得预期的不确定性收益的行为和过程。 类别：购买房地产企业的债券或股票、购买房地产投资信托公司的受益凭证或股票、购买住房抵押支持证券。;提示：与一般证券投资基本相同。;提示：首先是证券化，其次是证券发行机构或机制。;三、投资于房地产企业股票 1. 含义 投资者基于对房地产行业和企业的考虑，投入资金用于购买房地产企业股票并获得相应收益的行为或过程。 意义： 投资者——通过拥有股票而分享房地产投资和经营收益； 房地产企业——解决了资金问题，起到投资代理作用。;2. 可投资的房地产股票类别与投资特点;3. 房地产企业（普通）股票投资收益衡量 持有期收益率＝（买卖差价＋股息红利）/购价 内在价值：股票所有权代表的资本在营运过程中的真实价值。 投资价值：拥有某股票在（短期）持有期间预期可获收入现金流的现值。;房地产企业股票投资分析方法：;4. 房地产企业股票投资的影响因素;5. 房地产企业股票投资的风险;【资料】万科近三年盈利和分配状况;四、投资于房地产企业债券 1. 投资于房地产企业债券 投资者基于对房地产行业和企业的考虑，投入资金用于购买房地产企业债券并获得相应收益的行为或过程。 意义： 投资者——通过拥有债券而分享房地产投资和经营收益； 房地产企业——解决了投资资金问题。;2. 房地产企业债券类别与投资于房地产债券的特点;3. 房地产企业债券投资收益的衡量;【例】某房地产公司于2008年1月18日发行三年期债券28.304亿元，年息率1.5％。此债券以人民币为面值，债券到期将以美元来偿还，并以到期当日的人民币兑美元汇价结算。假设人民币每年升值3％。试计算该债券持有者的收益率。;4. 房地产企业债券投资的影响因素;5. 房地产企业债券投资风险;五、投资于住房抵押贷款支持证券 Mortgage-backed Securities，MBSs 1. 住房抵押贷款支持证券 商业银行等金融机构按照用途、质量、利率和偿还期限相同或相近原则，将持有的住房抵押贷款债权汇集形成抵押贷款集合体 （pool），出售给特设机构SPV （Special purpose Vehicle ），由SPV将收购的贷款资产组合重新整理包装，并经过评级、担保形式实现信用增强或提升后，以抵押贷款组合产生的本金及利息现金流为偿还基础，在资本市场上发行证券，出售给投资者的一种行为。 ——资产证券化的一种，ABS的基础是一般资产。;证券化的意义 对投资者来说，一种间接投资方式； 对发行者来说，是一种融资渠道、分散风险的工具、改善资本负债结构的方法。;2. 投资于住房抵押贷款支持证券 投资者通过购买并持有房地产抵押贷款支持证券来获得其中部分利息收益的一种投资方式。 与一般债券投资的性质类似，无赋税减免优势。 ;3. 住房抵押贷款证券的运作机制;房地产抵押贷款的放款人，抵押贷款的创造者，可以是MBS的发行人或投资者； MBS的发行人，购买抵押贷款、组合并发行MBS； MBS的承销人，负责销售的金融中介； MBS的担保人，为抵押贷款提供信用升级，可以是发行人自身； MBS的受托人，介入发行人和投资者之间的中介，负责收取由管理人所转来的本息、检查管理人提交的各种报告、再投资等。;房地产抵押贷款的管理人，本息的收取或追缴、提交有关报告，可以是放款人及其附属机构； 评级机构，为MBS提供独立、公正的信用评级服务； MBS的投资者，可以是个人或机构，甚至放款人或发行人自身，根据各自需要购买不同级别的债券。 ;表外模式与表内模式比较;4. 可投资的住房抵押贷款支持证券;传递证券或过手证券;5. 住房抵押支持证券投资收益的衡量;建行建元2007-1个人住房抵押贷款支持证券 利率及付息方式：浮动利率，按月还本付息，基准利率为一年期定期存款利率，每半年调整一次。 规模及结构：41.6亿元，其中，优先级资产约40.2亿元，次级资产约1.4亿元。 优先级资产分为A、B、C三档： A档约35.8亿元，AAA评级，当前票面利率4.77%； B档约3.6亿