C2010长沙南城城市综合体调研定位及营销提案(宏观、.pptx

长沙南城 全洲集团城市综合体项目; 深圳市营销协会地产策划中心做为深圳营销行业的专业机构，秉承“突破创新、协作共赢”的经营理念，成功地在华夏大地上不断取得不俗的市场业绩，树立了固诚地产策划机构的企业品牌。 多年来，策划中心在操作项目的同时进行了诸多专项课题研究，对各区域房地产市场均建立了全面的监控体系，同时积累了大量宝贵的客户资源，对后续项目的运作奠定了坚实的理论和实践基础。 感谢全洲集团对本中心的信任，给与中心参与思考本项目的机会。由于时间关系，本方案难免存在疏漏之处，希望有机会和贵司进行更为深入的沟通，使得本项目打造成为区域性的标杆商业物业，提升全洲集团品牌！ ;问题界定与结构化分析;问题界定与结构化分析;城市属性;长沙经济逆势而上，实现超越 ;总体规划方向;中央和省在长沙重大基本建设项目 ;2009-2011年，长沙市二环以内棚改面积将超过600万平方米，一共涉及109个棚改项目，三年之内全部要改造完毕。 其中，2009年、2010年、2011年三年棚改项目分别是33个、24个、52个，涉及拆迁面积分别为约200万平方米、148万平方米、288万平方米，总面积约730万㎡。改造范围包括湘江大道以东，东二环线以西，浏阳河北段以南，南二环线以北地区和湘江西岸沿江地区，以及长沙市政府确定的其他地区。 其中2009年总投资166亿元，启动了33个棚户区，涉及居民近5万户，重点项目24个，完成市属企业危旧房屋改造拆除4000户，完成6000户货币补贴凭证的发放。 目前已开工建设项目共19个，中山西路、朝阳一村、东牌楼、长沙三角洲、金谷（赤岗冲）、南湖片、滨江新城、桐梓坡大板房、望月湖旧城等一批棚户区等。;长沙市轨道交通工程：2号线已于2009年9月启动建设，部分地铁站已相继动工预计五年后建成通车；1号线一期工程地质初勘12月26日全面启动,初勘为期一个月。 另外，1号线一期工程取消了曾备受市民关注的伍家岭站与黑石铺路站，新增了新河三角洲站、人民路站、南湖路站、时代阳光大道站和披塘路站。 过江通道：主要建设湘江大道浏阳河隧道，劳动路湘江隧道，开展营盘路湘江???道和人民路湘江隧道的前期工作，营盘路湘江隧道已于2009年9月动工建设。预计到2012年元月建成。;武广高速铁路2009年12月26日正式开通运营 12月26日，武广客运专线全线正式通车，列车运行时速达350公里，千里财富之旅全面开启，鄂、湘、粤三省昂首挺进“三小时经济圈”。 依托武广新长沙站形成的武广新城，未来规划居住人口将达到37万。 雨花区已完成了站前广场等21个配套项目拆迁，累计腾地4000亩，与拆迁建设同步推进的是，武广新城配套项目用地将面向“长三角”地区招商，未来“四横两纵一轴一环”的配套路网格局已初显雏形 。;70个城建项目竣工;长沙市整体经济保持着较快的增长幅度。 持续快速的经济增长，为长沙房地产发展打下很好的基础。 长沙城市建设如火如荼， 良好的城市投资环境可谓筑巢引凤， 会吸引更多实力投资商来长投资， 也更能使消费者因对投资前景看好而增强购买动力。;城市属性;土地市场情况;望城县、北城和南城近郊、以及中心滨江地块，将成为未来一年长沙的重点开发区域。;南城、河西为重点开发对象，中心板块成交量小;09年土地成交以50亩以下小幅地块为主，河西土地成交量最大;城市郊区开发以多层、小高为主，城市中心则以集约型开发为主;历年住宅与商住用地楼面地价情况;商品房市场情况;施工面积逐年快速递增，未来市场供应量巨大，竞争形势异常严峻 ;商品房需求市场火爆，但仍不能逆转长沙供大于求的严峻形势 ;供应量走势：09年初至年末，基本呈现上升趋势，尤其是9月之后，各月批售量都非常大;各区供求关系：雨花区仍然是长沙供求大区，开福区发展速度最快;2009年商品房均价快速增长，增长率直追2007年，2010年第一季度，价格同比上涨8.28％。 ;雨花区住宅价格涨速位居中等;房价收入比情况;长沙房价;09年长沙住宅结构供求情况;消费特征分析;分析目的：通过08年与09年的长沙置业者进行分析，了解置业者在新环境下的客户特征变化，以便为本案项目提供营销决策参考； 数据来源：长沙市房地产市场预警预报系统中签约成交客户数据，不含经适等非市场定价房，户藉、年龄、性别等数据均依身份证进行统计。样本量：138439户。;置业者年龄特征;置业者区域特征;成交户型结构及面积;成交分布区域;置业需求;长沙房地产市场09年呈量价齐升态势，住宅销售市场火热。然而供大于求的大形势严峻，潜在供应量巨大，2010年一季度长沙商品房价格增长速度有所放缓。 从产品结构看，由于目前房价收入比尚属合理，60-90平米的紧凑型产品和120㎡-140㎡舒适型产品是最为