06年新东街国际城项目营销总体思路WYJ903.pptx

项目营销总体思路;疯狂营销;目 录;为什么？;一、超速营销;二、超值营销;做什么？;解决超值之道;解决超值之道;解决超值之道;解决超值之道;解决超值之道;解决超速之道;解决超速之道;怎么做？;一、项目市场定位及项目推广SLOGAN;2、商业部分市场定位;3、住宅部分市场定位;4、项目整体（商业/住宅）推广SLOGAN;二、项目销售一期定位;一期销售分批;1、大卖场招商先行，辅营区先行销售 A区大卖场的招商成功将决定整个项目能否快速和超值营销 2、A区裙楼建设先行，住宅部分延后 基于招商和未来开业需??， A区裙楼先行建设。由于施工难度大、建设周期长和建安成本高导致售价高企的市场培育问题， A区高层住宅因市场没有参照系应延后开发和销售 3、B区商业和住宅为一期第一批主打 项目位置最好的B区商业具有带动和拉动整个项目的销售加速和超值之作用 ;1、A区辅营区/B区首层临街商铺 如何实现最大价值？ 2、内街及2~3层商铺如何按理想 价格实现销售？ 3、如何在销售时进行业态控制？;1、如何解决开业后1~2年 市场培育期的经营困难？ 2、在广丰整体租金不支持售价的局面下 如何保证投资客的投资回报？ 3、在商业整体开业时， 如何不破坏整体业态规划？ 如何避免自用型品牌客户不按期开张？;（一） 在销售前招商先行 引进主力店（超市大卖场）/次主力店 （餐饮/家电/通讯/鞋城/咖啡/足浴） 拉动 A区辅营区/B区首层临街商铺 的销售价值;（二） 带短期租约销售 解决 内街及2~3层商铺按理想 价格实现销售;（三） 最好 在北京/上海/深圳成立 百货/百货运营管理公司， 整体承租B区/C区的内街和2-3层， 进行带短期租约式销售！ 彻底解决 租售风险、业态控制和经营压力以及投资回报;（四） 对投资客在销售时 约定招商限制条款 进行业态控制 对自用买家在销售时 交纳开业保证金 保证整体开业;;1、项目营销推广总策略;;;;;;诉求对象：广丰县域乡镇中坚族群 诉求目的：引起共鸣，坚定项目信服度，确立项目高端产品形象 诉求引动点：主客体互动 核心策略：活动启动+软硬结合的HP广告 主题：《东街崛起---广丰商业出现新格局》 时间：2006年11月1日-11月30日;诉求对象：准确攻打目标客群 诉求目的：卖点推广，引诱购买欲望 诉求引动点：主客体互动 核心策略：活动展开至高潮期+软硬结合的HP广告 主题：《东街发现：城市生活坐标》 时间：2006年12月1日-12月30日;5、营销推广要点;（二） 由城区扩散至乡镇， 把面铺广铺实，不留市场空白 渠道： 1、城乡间的穿梭巴士车体广告 2、电话号码本封面及插页广告;8月;1)最大利润目标 2)快速销售目标 3)市场竞争目标 4)企业发展目标;2、影响产品定价的因素;地块情况;竞争性商业街街铺租金现状;通过对广丰目前街铺的租金水平比较分析，我们认为： 项目相对成熟期的租金水平（2年之后）；应该可以达到目前西关街/ 鸟林街新型街铺的最高租金水平： （1）即月租金水平可达： 139元/平方米 （2）以此租金水平按8%回报率计算，则售价水平为： 20875元/平方米;;;通过对广丰目前在售商铺价格比较分析，我们认为： 项目应该可以达到目前新型商铺的最高价格水平： （1） （首层）售价水平为： 20000元/平方米 （2） （二层）售价水平为： 8000元/平方米 （3） （三层）售价水平为： 6000元/平方米;通过对广丰目前在售住宅价格比较分析，我们认为： 项目住宅部分（不含A区高层）应该可以达到目前住宅的最 高价格水平： 2100元/平方米;3）消费者心理因素;4）产品差异因素;商业;6）政策、法律、法规因素;当产品价格在某一高度时恰好完成产品的销售， 此时的价格为产品的市场均衡价格。 这是项目的最佳价格(达到利润最大化)。 合和地产本着这条原理，根据市场类比的原则、遵循市场供求规律的原则、客观求实的原则、差异性的原则、符合前期策划结论的原则以及政策、法规 制定本项目销售价格;4、价格走势;合和地产认为： 本项目商业销售起始基准价为 （1） （首层）销售均价为： 21000元/平方米 （2） （二层）销售均价为： 8500元/平方米 （3） （三层）销售均价为： 6500元/平方米 （既能充分实现较高价值，又预留一定升值空间实现高走，给客户和市场以信心）;本项目住宅销售起始基准均价为 2200元/平方米