XXXX0330桂林留园全程营销策划报告.pptx

瑾呈：桂林兴安县骏兴房地产开发有限公司桂林·留园2010年营销推广计划目录⊕⊕⊕⊕销售目标·Target 竞争对手·Opponent 解决之道·Solution营销策略·Strategy 目标 莫言深闺空寂寞善舞红袖传飞鸿销售目标⊕销售目标市场分析⊕项目概况客户分析⊕⊕销售目标终极目标：6个月的销售期，实现一期别墅销售95%，约4000万。销售分解：每月销售600万，合约8-10套；开盘销售1000万，合约12-14套。品牌塑造：“留园”一期别墅项目销售业绩完满完成，在兴安及桂林打造高尚品牌效应，为二期销售铺垫公众美誉度、忠诚度。市场分析地理情况：兴安县位于广西东北部的湘桂走廊，属桂林市辖县，是湘漓二水之源，也是世界上最古老的运河——灵渠的所在地，自古以来即是楚越文化交汇之区。县城南距“山水甲天下”的桂林市区57公里。交通优势：兴安交通便利，湘桂铁路和322国道一级公路斜贯中部。公路直达快班每半小时发往桂林一趟。兴桂高速公路贯通后，从桂林到兴安的时间约为40分钟。信息网络：全部乡镇和99%的行政村通汽车。全县程控电话装机容量3万门，有用户15000多户；100%的行政村可收到广播电视，移动电话和互联网完善。人口经济：人口37.2万，其中农村人口31.1万。作为“广西经济发展十佳县 ”，09年1至6月，兴安县地区生产总值完成25.48亿元，同比增长20.2%，相当于全国平均增长速度2.85倍。固定资产投资完成30.7亿元，同比增长195.7%；规模工业完成产值13.05亿元，同比增长32.69%；财政收入完成2.27亿元，同比增长16.1%；农民人均现金收入实现2597元，同比增长10.5%。 项目概况项目概况：桂林留园位于桂林兴安迎宾大道东侧（“北有长城，南有灵渠”牌坊）旁，距离桂林市约45分钟车程，距离兴安县城中心约3公里。开车只需3分钟即到。1路、9路公交车可直达小区。桂林?留园总占地170.69亩，约800户。首次销售为53套全现房别墅。别墅产品：项目建筑为中式别墅，户型规划有庭院、合院别墅、叠院别墅，独栋别墅等，是桂林首席水墨三院墅。项目园林采用江南私家园林为设计蓝本，讲究对景、框景营造出移步换景的境界。项目还引千年灵渠活水进入小区，营造灵动溪流景观。附加价值：桂林留园拥有超高附加值的产品：项目引入无土绿化技术，在阳台、在庭院为你建设高尔夫推杆练习场，实现真正意义上的“高尔夫” ！项目引入必威体育精装版先进的户户独立安防系统，在窗户、入户门均安装独立的安保设备，系统将报警信号直接发送到物业管理中心或手机上。客户分析兴安县城：桂林留园原址是农药厂，兴安县居民对此有很大的抗性。购买力有限，不能完全消化别墅产品。兴安县竞争项目集中，售价低于本项目，本地客户易于比较。桂林市区：市调走访得知，不少桂林人也有意到兴安购买别墅，原因在于桂林别墅均价高达￥10000/㎡。再者，桂林别墅的存量已经不多，故此更多桂林人转向县城购买。辐射周边：市调显示，不少外地人也会到兴安购房，以旅游度假为主，部分客户是为了躲避北方寒冷恶劣的气候而到南方购房。浩华策略：以兴安为中心，分销到桂林，广告宣传辐射周边城市。对手七尺清锋仰天笑 竞争对手试问天下谁英雄⊕兴安市场桂林市场⊕兴安市场案名位置规模产品组合价格灵湘半岛·六合苑湘江大桥桥头占地80亩别墅+多层+洋房别墅包括：独栋（售完）、双拼、联排、叠加联排：4层，265 ㎡，均价3600，按揭优惠99折。叠加：200-300 ㎡，均价2400，优惠同上。洋房：147 ㎡、 139.65㎡，均价2400，优惠同上。日月湖·东方印象双灵路灵渠公园旁占地1200亩0.9容积率建筑密度20%别墅+多层（未定价）多层：88.09 ㎡ 117.48 ㎡ 125.28 ㎡别墅：基地面积 120-150㎡桂林市场案名位置规模产品组合价格桂林公馆原乡墅 桃花江路与芦笛路交汇处北行450米 占地12万㎡建筑面积6.9万㎡总户数：331户停车位：415个 全部为双院墙精品美墅，现主推173-282平米。价格尚未公布半山阅江台 桂林市东安街北一巷33号整个小区占地面积约22000㎡，总建筑面积约41000平方米。由2栋独栋别墅、20栋联排别墅、5栋公寓楼组成；面积为130—700㎡。只剩最后一栋别墅均价￥12000/㎡山水凤凰城 临桂新区西城北路占地面积879991.20㎡总建面：369596.30 ㎡联排别墅、叠院 ，主力户型为250—380平方米 网络公布价格为2900元/ ㎡君临山水临桂新城区滨江路中 占地共179亩总建面6万多平米容积率0.48绿地率70% 120余席纯独栋别墅 均价8000元/ ㎡市场小结兴安县城：劣势——兴安县的竞争项目不多，位置相对集中，均围绕灵渠和湘江开售，本项目较为偏远；竞争项目的售价明显低于本项目，而县