XXXX年宜宾房地产市场研究及拿地策略研究.pptx

保利宜宾项目拿地策略报告;2;;宜宾是成渝经济区的次级中心城市成渝经济区连接南贵昆、走向东南亚的门户;宜宾位于川、滇、黔三省结合部，区域性综合交通枢纽;路网规划;;GDP全省第四，经济基础良好，整体运行平稳;工业经济综合效益名列全省前茅，工业利润总额全省第二;期限;人均收入持续稳定增涨，人民生活水平不断提高，2012年人均可支配收入达20522元，同能级城市中仅次于德阳，显示出宜宾强劲的消费实力。 2012年宜宾社会消费品零售总额达到435亿元，近五年年均增长近20%;宜宾房地产开发起步较晚，2010年投资额仅约60亿。2011年宜宾房地产投资额出现跳跃式增长，同比增长75%，2012年同比略有下滑，但投资总额居于四川省内前列，同能级城市中次于南充与绵阳。;小结;Part1 整体发展状况 Part2 住宅物业 Part3 商业物业 ;房地产供需——宏观影响较弱，需求稳步上升且旺盛。;同类城市对比分析;房地产土地供给——溢价相对较低，逐步城市化;宜宾市近年来房地产销售价格逐年攀高，呈阶梯式增长，到2012年底，成交均价已经到达了4000元/㎡。按照之前20%的年增长率，预计2013年价格总体保持稳中有升，均价基本会维持在二级城市大约4800元/㎡左右的水平线上。;开发商;目前本地开发机构特征;Part1 整体发展状况 Part2 住宅物业 Part3 商业物业 ;住宅物业格局;南岸东区—— 生活配套完善，板块认知度最高，已形成 “富人区”生活概念。 发展历程——老城区功能重点转移地带，区域地产起步较早，品质项目云集，已形成较为成熟的居住区域，“富人区”生活概念已基本形成。 现状及未来——宜宾市行政、商贸金融、服务、物资流转、文体娱乐中心区之一，特别是三江口片区规划为中央商务区，将打造为宜宾市城市发展的核心地带。;;项目位置：宜宾市南岸东区航天路中段 占地规模：150亩 容 积 率：2.00 建筑面积： 33万㎡ 产品形态：高层 面积区间： 70-281㎡ 销售均价：7000-7500元/㎡ （清水） 9300-14600元/㎡ （精装） 建筑风格：欧式新古典主义 开盘时间：2010年 销售率：90% 剩余体量：10%;26;典型项目分析——龙湾一号;项目特点 宜宾目前售价最高，滨江豪宅高层???目，赠送率约10-20%，地处三江口CBD区域，拥有得天独厚的江景资源，与“莱茵河畔”项目一路之隔。项目住宅采用Art-deco建筑风格，5万㎡商业采用明清街、院、巷布局，商业配套有星级酒店、外籍幼儿园、甲级写字楼。 客群特点 主城区、周边郊县客群各占50%，客户多为追求生活品质的改善型客群，一次性付款达45%左右，看重江景资源，对区域地段认知接受度极高。 项目借鉴点 通过自身项目的样板间和展示区的营造，结合沿河的滨河休闲带景观，以高品质的生活意境打动客户。;南岸西区——新兴的成熟居住区，城市未来延伸发展方向。 发展历程——2000年鲁能地产进驻区域合作项目总规划面积约6.08平方公里。区域前期开发项目主要以刚需产品为主，随着配套的逐步完善，目前已有多家房企进驻，以及多个改善性项目呈现。 现状及未来——是宜宾城市向西发展的重要板块，分一、二期开发，建设完成后将实现8万人综合城市功能居住区。;;31;项目特点 鲁能地产刚需项目，位于中坝大桥南岸出口和外江路交汇处，背靠大地坡生态公园，项目主打功能性产品，97 ㎡2.5房可变空间产品供销两旺，项目当前整体销售较好。 客群特点 主城区客户为主，区域周边辐射郊县客户为辅。新生代年轻化客群，对鲁能地产已有较好品牌认知。 项目借鉴点 区域市场以刚需为主导，项目注重打造产品功能性，控制面积，控制总价。;临港开发区——城市未来发展方向，是改善和投资客群的热点进驻区域 发展历程——在宜宾市城市总体规划中，是居住区级中心结合居住区规划布置的四个“片区级中心”之一，受到开发商、购房者的热烈追捧。 现状及未来——总体规划定位为港口、产业、居住环境协调发展的临港新城，是宜宾向东扩展的新引擎。未来将是集港口物流、先进制造、高新产业、商务商贸、生态居住、科研培训、旅游休闲、文化创意、商业服务、 行政管理等多种区域副中心 功能、城市服务功能、决策 管理功能于一体的城市新中 心区。;;典型项目分析——地中海蓝湾;项目特点 项目为宜宾本地知名开发商打造，是区域的首个大盘，由于进驻之初板块供应少，前期通过景观的打造，丰富的产品线，满足客群需求。开盘之初曾出现客户通宵排队抢房的火爆场面。 客群特点 客群基本由主城区地缘性和周边区县客户构成，购买客户多为首置、首改购房需求，看好区域未来发展潜力，看重产品功能性。 项目借鉴点 市场以刚需为主导，景观先期呈现和丰富的产品线。;;;项目位置