X年X月长春红星美凯龙项目营销执行报告.pptx

红星美凯龙项目·营销执行报告 ;;目标分解 ;新国十条出台，政策重压房地产;;区域内上门量受一定影响，部分客户观望情绪显现 价格未出现松动;项目名称;通过以上分析我们认为：;;项目 区位;周边 环境;周边 配套;项目 指标;办公;项目 分析;品牌 分析;本体结论;项目操作难点—— 项目本身不具备明显的竞争优势 机会在哪里？;;城市规划发展，东部取得先机;发展重点向东，项目临近物流发展区域。;;高新、宽城、二道集中放量，区域供应达100万平米左右，承接外溢客户，新置业热点;市场小结;;区域扫描;区域市场竞争激烈，八里堡与吉林大路版块存在较大价差;区域内供应主要以90-100平米左右两房及110-120平米三房为主，小户型市场机会较大;;;;;;;;营销诉求分析，品牌开发商主打景观与文化，强调展示和体验;蔚蓝国际主打海元素及低碳生活，但产品方面对概念支撑不足，仅停留在推广层面。;从鼎惠华庭的项目特性来看，项目预计主打性价比，中小户型低总价的可能性比较大。 目前项目正在建设售楼处。;吉林大路版块项目核心推广语;区域内营销诉求涉及面广泛，景观、品牌、文化、性价比等等;竞争小结;;竞争策略： 差异化的竞争策略。 跳出现有竞争规则，建立新的价值评价体系，突破区域竞争限制。;;蔚蓝国际客户关注点——看重地段、配套;背景介绍：宜家观澜销售经理彭女士，从业5年，曾服务宜家70/80、力旺康景、力旺格林春天等项目。 关于区域：八里铺片区为二道房地产开发热点区域，二道向南、向西均与其他主城区相连，东、北为二道未来外拓主要方向。 目前政府全力打造长东北，发展物流等产业，未来八里铺片区将成为置业热点。 关于项目：宜家观澜是宜家房地产继宜家70/80后又一小户型力作，项目毗邻伊通河，君子兰花卉市场。 项目位于二道与宽城连接处，交通便利。 关于客户：从宜家观澜前期上门客户情况分析，客户主要来自二道区，其中受总价控制明显的刚性改善客户占绝大比例，约占60%左右，婚房等首置客户约占25%左右，改善型约10%，投资客户约5%左右。;人物介绍：鲁辉国际城策划王先生，也是鲁辉国际城业主，购买80平米户型为婚房。 关???区域：2010年集聚大量品牌开发商，保利、万科未来力旺等，八里铺将成为房地产开发热点，同时带动整个区域产品水平及营销水平。 关于项目：鲁辉国际成为八里铺第一大盘，炒热整个区域，09年销售前十，低开高走，带动整个八里铺区域的房地产价格走势。 关于客户：鲁辉国际城客户主要以二道区域客户为主，刚性改善客户占40%左右，大多数来自电炉厂、烟厂等职工，需求90/100平米户型；居住改善型客户约占30%，以周边生意人为主，需求110/120平米大户型居多；首置客户占20%，主要需求小户型60-80平米；另外10%为投资客，需求面积段较广，以90平米以下小户型为主。;背景介绍：亚泰樱花苑策划经理姜先生，从业8年，曾服务富城国际、华瀚四季花园等项目。 关于区域：二道为长春重点棚户区，亚泰地产通过亚泰桃花苑、杏花苑、樱花苑及目前桂花苑系列打造，带动二道区房地产市场发展。 关于项目：亚泰樱花苑为二道区高端项目，占据二道最核心位置，目前已成为二道标志，认知度极高。 关于客户：亚泰樱花苑集合了二道区大部分的中高端客户，基本以改善型自住客户为主，约占50%左右，首置客户占30%，由于核心的地段优势，投资客户约占20%左右。;二道区主力置业客户群——来源区域;二道主力置业客户群——客户类型;二道置业客户特征——购房关注因素;类型;张先生（年龄27岁，广告公司职员） 背景： 从小生活在二道，家住80平米两居，明年准备结婚， 意向户型： 想购买一套70平米左右的婚房。 区域印象： 八里堡城市环境差，但是可以接受在那里居住，只要价格便宜就可以考虑。 影响购房主要因素： 主要考虑价格与户型，交通要方便些。 客户语录： “买房主要是为了结婚” “喜欢现代化的社区，最好有运动设施，平时可以打球、娱乐，和老婆平时喜欢上网打游戏，有无线网络覆盖最好。” ”想买一个小一点的，现在房子太贵，太贵买不起，而且两口人差不多就行，再说我比较喜欢住在繁华、便利的地方,小区里最好有便利店、餐饮、干洗店，适合年轻人。“;徐小姐（年龄25岁，4S店） 背景： 吉林市人，在长春建工学院读大学，对房地产有所了解，现居住在二道临河街，目前单身。 意向户型： 想购买一套40-60平米左右住宅。。 区域印象： 八里堡城市环境差，地理位置较远，上班不方便，主要想在二道或者南关购房。 客户语录： “比较喜欢品牌，追求简单快乐的生活，习惯比较繁华的都市生活。“ ”小区主要安全，另外最好配套齐全点，这样生活比较方便“;王先生（年龄35岁，商贩） 背景： 外五县原住民，有一男孩10岁，来长春打工8年，经济实力有限，目前积累了一定的