0225_苏州_胜浦地块定位及物业发展建议.pptx

谨呈：中新置地;2010年第10号国土拍卖中以接近4042元/㎡的楼面价取得;本 案;新兴区域、中等体量的项目-地块靠近昆山，远离园区产业聚集区，总建筑面积只有约8.6万方;区域市场形象差，但地块自然资源丰富、环境优越;项目界定总结;基于地块初判下的开发目标;主 要 内 容;研 究 思 路;;苏州，位于长三角经济核心上海辐射圈的第一站，是长三角最具增长潜力和发展前景的区域;苏州城市经济地位： 长三角城市圈中，苏州GDP总值仅次于上海;苏州城市居民的生活水平： 苏州房地产发展具备良好经济基础;苏州城市格局：一体两翼 工业园区已成为苏州最重要的发展极;园区未来发展方向： 园区的中心和重心开始向从湖西转移到湖东 ;胜浦镇为园区四大板块之一： 园区的中心和重心开始向从湖西转移到湖东;胜浦镇的规划让胜浦实现了从“胜浦???”向“园区城市副中心”的全面跨越;园区特有的公积金政策 专款专用，有效降低置业门槛;宏观背景下的机会分析——;研 究 思 路;;苏州房地产市场格局： 以古城区为核心，呈四射状发展;08年以来，苏州房地产迅猛发展，成为长三角乃至全国竞争最激烈的市场之一;园区供应土地不断减少，在土地市场的强势地位逐渐被弱化，园区逐步向外围扩张;指标;;市场概况 胜浦住宅市场目前多以拆迁房为主,零星点缀些商品房项目，周边均为工厂，整个镇区环境一般;土地市场 近几年胜浦镇商住性质土地拍卖共6块，其中四块项目产品已经交出使用;项目竞品  通过对本项目地块的调研及近年来周边土地拍卖情况分析，本项目在镇区范围内将无真正竞品;典型项目-弘景湾  本项目核心竞品，弘景湾预计2011年5月份上市，户型面积段为61-109平米，小户型为主，预计价格为7200元/㎡；;典型项目-次新房  本项目周边市场无在售项目，而周边二手房市场户型面积段普遍较小，精装均价在7500-8000元/平米左右；; 占据未来发展的主方向：园区可开发利用土地有限，往湖东方向发展成为必然的发展趋势，作为园区副中心，项目完全可以跳出胜浦，成为湖东项目的新代表； 2012年胜浦唯一在售项目：胜浦镇未来土地供应几乎没有，到2012年将是唯一在售的项目； 市场需要领导者项目出现：胜浦项目多面向本地居民及项目周边务工人员，品质普遍较低，难以吸引湖东区域客户。另外，胜浦项目整体形象差，急需有新项目出现改变市场形象，项目靠近沽浦河、金浦公园，有着塑造高品质项目的天然条件。;;销售语录-弘景湾  胜浦镇唯一的待售项目，且在短时间内无新推货量，无竞争项目；;销售语录-中介、华园置业顾问 胜浦镇的外来务工人员及本地客户对小面积的需求量还是有很大支撑的；;胜浦客户分析 胜浦镇的成交客户多为当地制造业的务工人员，即新苏州人，以及本镇居民为主;通过对调查客户家庭（当地务工人员与本镇居民）年收入进行统计，发现年收入比例集中在3～10万之间，其中年收入8万元的家庭比例达到70％。他们的收入水平在苏州属于中下，只能够承受偏低的住宅价格。;胜浦客户分析 胜浦镇的购房客群与收入结构决定了依靠当地的购房群体无法突破价格上限;胜浦本地客源被不足以支撑本项目去化,必须将客户群扩大到泛园区;;胜浦本地客源被不足以支撑本项目去化,必须将客户群扩大到泛园区;客户访谈;来源：胜浦镇小加工企业业主 提升居住环境、彰显身份为目标，以大户型和豪华尺度户型为主 ;客户描述;客户描述;客户描述;客户描述;客户类型;职级;客户定位——湖东区域白领菁英;核心客户;;基于项目属性及未来机会的选择;胜浦镇市场制高点，比肩湖东区域项目，塑造胜浦镇全新项目形象：跳出胜浦，比肩湖东！;领导者;我们所面临的战略选择;发展方向——精品、精致、异域风情社区;湖东项目核心竞争力可归纳为四类： 产品创新、概念创新、技术创新、高性价比;主 要 内 容;发展战略; 异域风情 ? 精致户型? 高档社区;;湖东区东部区域主要项目成交户型分析;湖东区东部区域主要项目未来供应分析;户