XXXX08_克尔瑞_淮南_淮南淮矿项目_淮矿地产_淮南淮矿项.pptx

淮南淮矿项目商业发展策略及定位报告（终稿）;报告说明;;;;至此，易居认为 项目的挑战远大于机会， 我们需要对区域商业市场详细研究， 充分整合运用区域历史文化及自然资源禀赋， 以最佳策略、最优规模及最小风险、最大利润率， 指导项目操作、精准定位项目以找到发展的突破点。;研究框架;研究框架;;安徽第二大城市，华东地区重要的能源基地，产业结构相对单一，第三产业发展相对较慢;江淮城市群及合淮同城化发展战略的实施，将为淮南提供更广阔的发展空间平台，对外联系更加紧密;;依托煤炭开采发展而成的城镇，与主城区基本脱离，以区域八公山自然景观及人文资源，承担主城旅游职能;淮南西部城区构成主体，谢家集区发展较好，对八公山区具有较强辐射和影响;城市空间拓展边缘区，整体形象较差，区域狭长地形及周边地理地质条件限制了未来发展空间;未来八公山区将依托八公山风景名胜资源禀赋，建设成为淮南旅游核心，打造八公山旅游经济圈，区域承担淮南城市旅游职能，商贸、经济等职能较弱;目前地块集中了八公山商业步行街以及多层住宅，体量庞大，具有较大拆迁难度;项目紧临新庄孜煤矿，周边均为具有一定年限居民住宅，无景观资源，整体环境欠佳，不适宜建造高档商业设施;地块整体狭长，对建筑规划有一定限制；容积率及建筑密度过高，土地开发强度较大;地块紧临区域主干道蔡新路，周边公交路线较多，对外交通较为便利，为区域消费力向谢家集及田家庵外流提供了条件;四线发展中城市、城郊边缘区域、弱氛围条件下的商业地产开发项目。;研究框架;;城市房地产发展分析;淮南商业发展正处于超级市场向购物中心转变提升阶段，业态发展呈现多样性，整体档次仍有待提升;淮南现已成熟商圈共有三个，其中以龙湖路商圈为绝对核心，满足全市购物、娱乐、餐饮需求;龙湖路商圈是淮南绝对核心商圈，业态较为丰富，但零售业态经营呈同质化，整体档次不高，有待提升;华联商厦购物中心是淮南传统百货的代表;百大购物中心是淮南百货业发展的新标志;大润发购物广场的建成开业，标志着淮南商业进入超级市场时代;传统老商圈，目前主要以专???市场为主，是批发与零售综合的大型商圈;淮南商业规划考虑到城市三大片区的发展需求，以谢家集为中心的市级商圈的打造，势必对八公山区消费产生更多分流和影响;1;;35;自06年始，淮南房地产市场步入发展快车道，房地产投资额及销售量均有大幅度增长。;淮南商品住宅市场发展稳定，供需基本平稳；预计2-3年内将有更多放量，市场发展潜力较大。;今年以来，淮南住宅市场运行虽有波动但整体较为平稳，前三季度供求比为0.97,预计市场后市仍以平稳姿态运行;淮南住宅市场产品供应、成交以70-110平米为主力户型，70平米以下小户型比例偏少，大户型面积呈稳定递减;淮南住宅市场成交价格相对较低，整体有上涨趋势和空间；市场成交以2500-3500元/平米占主体;总结;区域商业发展分析;;;;;;;;;;;;区域住宅发展分析;;;;;;;市场访谈结果分析;;;; 通过对以上项目属性、区域市场及项目机会的分析论证，易居认为按一般项目操作思路，本案威胁远远大于机会，本区域不具备建设具有很强辐射性的区域性传统商业中心的基础要素，且存在着一系列的拆迁难题和不可控操作风险。 易居认为可以在充分利用区域历史文化和自然景观资源禀赋的基础上，赋予项目全新的发展方向和思路，以突破现有市场限制。;研究框架;;1;2;;1;1;1;1;1;1;1;1;1;1;2;2;;1;2;3;;;;研究框架;;1;;3;4;5;项目定位建议;1;2;;4;;项目定位建议;104;根据确立的创新型的错位业态竞争定位战略，项目具体业态内容通过研究区域商业与竞争商业的空白点，建立在对商业发展趋势的把握下，进行业态的遴选，确立以旅游文化+购物+餐饮+娱乐休闲的商业业态为项目的核心业态。;;10;;项目商业定位/定位建议/商业档次建议;1、如何体现文化做好文化； 2、如何融入八公山旅游经济圈；;;核心文化如何发挥作用;泛文化如何发挥作用;旅游文化体验展示区;主题店/豆腐文化主题店;主题店/汉文化主题店;主题店/紫金砚主题店;主题店/奇石主题店;主题店/根雕主题店;4;文化包装/建筑语言表现/整体风格建议;文化包装/建筑语言表现/广场及入口文化元素表现;文化包装/建筑语言表现/内街文化元素;休闲文化/KTV;休闲文化/电玩城;休闲文化/书城;1、如何体现文化做好文化； 2、如何融入八公山旅游经济圈；;1;2;旅游人数与结构 04-08年，淮南市旅游人数持续快速增加，由04年的147万人次，增加到08年的436万人次，累计增长近两倍。旅游者主要来自本地和周边县市。;4;5;6;7;8;9;项目定位建议;定位思考方向;;方案名称;通过对区域住宅市场产品及客户需求的分析研究，中等面积舒适型产品较受欢迎，