XXXX年中物院宁波军转民科技园项目整合营销提案.pptx

中物院宁波军转民科技园项目 整合营销提案;1、从2008年12月开始，我司完成本项目的市场调研和产品定位，从而实现项目规划方案在“经济效益”方面的完美突破；;3、容创在过去的4年里，成功操作了宁波办公市场消化量近30%的案量，是宁波业内公认的“写字楼操盘专家”；;;;7、容创可以派遣包括“市场研究+策划推广+营销”在内的最强大的公司阵容，保证对项目“高、快、好、省”的推进；;;宁波为长三角南翼中心城市;住宅市场状况;新兴崛起板块,目前交通生活配套落后,阻碍板块的发展，; 1、投资比例极高。 2、产品设计同质化较为严重，40-60平方米基本设计为单身公寓标准间。 3、随着城市化深入、房价不断走高，面积小、低总价的公寓前景依然广阔。 4、竞争激烈，多数有地段优势； ;◆别墅面积主力：联排：220-280㎡、双拼340-420㎡，独栋500-800㎡； ◆除东钱湖板块外,市场供应纯墅区项目较少, 且以复合型社区为主；城市独栋别墅基本绝迹，需求得不到满足； ◆由于城市型别墅的稀缺性导致很多40年办公产权性质的类别墅产品销售也比较理想，购买客户基本上看重于产品本身及用于投资、自住，例如：新星龙湾、朝阳荟、康城阳光、翡翠湾； ;供应量大，办公与住宅价格出现“倒挂”现象。 市场呈缓慢增长态势，写字楼开发环境未有改善，销售周期平均2年-2.5年。 宁波写字楼存量巨大，且主要集中于鄞州中心区和东部新城。 购买者多为以外贸业相关的企业，外贸行业兴衰对写字楼影响较大。 购买客户仍然集中在300平方米以内，大面积销售压力相对较大。 写字楼客户来源区域性较强。 ;;;项目所在区位;下应街道地处宁波东南，东邻东钱湖，南接云龙镇，西连首南街道、中河街道，北靠东部新城。 下应街道整个区域范围是22.2平方公里，分三个区块 1、潘火片区 2、投创中心 3、东南片区 （即商务区域 ）总的设计范围是13.3平方公里 。规划成高档的商务酒楼、写字楼、住宅以及娱乐、中心广场等 。;1、规划中的地铁五号线、三号线将在这个片区穿过。 2、鄞州中学的搬迁暂定的位置在东南片区的中心位置，靠近甬新河，占地规模约三百亩左右??? 3、甬新河旁边湾底村建一个中华老字号一条街，大概一百多亩土地 4、国骅集团新盘宜家世纪广场，将近有两百亩左右，为商业住宅集合体，即将启动。 5、湾底村附近的太极养生城（暂定名）将近八十亩左右，是高端的别墅群。结合了酒店、休闲、餐饮。 6、宜家家居、红星美凯龙、迪卡龙体育 、沃尔玛山姆会员店四家落户本区域， 7、培罗成广场即将开建（含家乐福、国美）;周边配套;;;;实现利润与速度的销售前提—— 各类型产品销售定位重构 个别产品的营销分解+各类型产品营销导向;一、个别产品的营销分解;①5-8层——“大办公”向“小办公”的分割； 区域配套不成熟，导致办公产品难以去化； 与创新大厦的功能与客户重叠。 ② 9-18层——摒弃“办公”，转向“居住”。 与5-8层的产品、功能与客户重叠； 居住的利润价值于办公的利润价值。;产品类型;三、各类型产品销售重构;;营销三步走 第一阶段—— 建立开发商的品牌形象与项目影响力 第二阶段—— 使住宅类产品的利润更高 第三阶段—— 使办公类产品的去化更快;第一阶段——如何建立开发商的品牌形象与项目影响力？ 1、深度挖掘可利用的机会与资源——宁波产业升级与“中物院”资源 2、创新品牌+全新开发模式——由项目公司上升到专业化开发公司 3、打造项目创新地产的形象——引发关注与热点形成;一、可利用的机会与资源;中物院的品牌影响力;二、开发模式的创建;（一）可参考的成功开发模式 1、万科——产品专利模式、物业先行模式、产品复制模式 2、万达——复合型商业地产模式（商业中心+住宅+酒店综合体） 3、中信泰富——物业持有与招商模式 4、奥林匹克花园——“体育产业+房地产业”的特色主题模式 5、融科地产——联想控股，产业转移的房地产模式;1、开发模式的补充——科技主题：环保节能与智能化的导入，为项目创新和差异化塑造拉开更大的距离。;（三）复制模式的应用——各地项目的案名统一 中物院 · 科技谷;三、科技地产的打造 项目整体形象的提升 “中物院”的资源挖掘;（一）阶段主题——中国智慧，创新地产。;（二）营销渠道;1、媒体炒作——报纸、电视、网站等媒体对“宁波产业升级”与“中物院”在“产业升级”的话题炒作； 2、媒体广告——户外、报纸、电台等常规媒体，打造项目形象； 3D动画、现场包装、客户通讯等自创媒体，进行项目展示；;第二阶段——如何使住宅类产品的利润更高？ 1、升值空间的诉求——区位升级 VS 配套升级