保定天业地产富江路项目沟通报告.pptx

天业地产富江路项目沟通报告北京倾城尚德房地产投资顾问有限公司二O一O年三月案前思考保定市场大盘林立，中端产品密集成堆，产品同质化相当严重；项目所在区域属于老工业区，周边环境恶劣，居住氛围相对其它区域较差；项目所在区域整体客群消费潜力相对较低，对于居住产品舒适性要求相对简单。如何定位才能从众多竞争对手中脱颖而出呢？怎样才能既保证项目利润最大化，同时快速完成现金流？项目成功与否的关键到底是什么？报告目录 一、项目本体解析 二、城市发展研究 三、市场竞争分析 四、物业发展建议 五、项目经济测算 六、整体营销思路 一、项目本体解析※ 项目本体解析※ SWOT分析※ 项目难点解析地块基本情况地块位置：本项目位于天威西路南侧，东侧紧邻富江路；规划用地：项目规划总用地5.69公顷，其中居住区用地5.02公顷。建筑容积率：不大于3.3 项目用地地块四至东侧：东邻富江路，对面为已建成的秀兰康泽园小区；西侧：现状农田；北侧：现状农田；南侧：紧邻侯河。 本项目交通现状天威西路进入性：项目位于城市主干道天威路以南100米，可经天威路，由富江路进入本项目，项目进入性较好；公共交通：3路、23路、25路、26路、 101路、103路、301路、303路等公交线路，项目可达性良好。本项目富江路周边配套周边街铺花之蕾幼儿园二十二中学商业配套：商业配套为住宅底商及沿街商店，以社区便利商业为主，项目周边缺乏商业氛围；教育配套：周边有花之蕾幼儿园、逸夫小学、二十二中、二十六中等学校，大学前教育体系完善；医疗配套：儿童医院、恒兴医院、市第二医院、中医院分院、交通医院，医疗配套齐全。区域产业项目周边区域为保定市传统工业区，汇集了天威集团、风帆集团、大唐热电等规模以上企业以及众多为其配套的上下游产业；由于数量众多的厂区存在，区域内污染相对严重，居住氛围较差；工业的发展，带来数量众多的产业人群，但其收入在保定仅居于中下游水平。天威集团大唐热电风帆集团中小等规模项目规划总用地5.69公顷，在保定属于中小规模不利因素客户心理认知偏远，区域环境相对较差属性界定关键词:三线城市、城区边缘地段、中小等规模、不利因素区域属性：三线城市 保定在房地产市场划分中属三线城市项目位于城西板块，非城市核心地段非核心地段项目属性：SWOT分析SWOT分析S（优势）W（劣势）地块进入性较好，多条公交线路经过，交通条件便利；项目周边已形成一定的居住氛围；土地平整，不存在拆迁。周边工厂污染会对客户产生负面的心理影响；地块规模较小，不利于园林景观打造；区域内配套设施相对落后。T（威胁）O（机会）未来将出现大盘竞争，区域竞争日趋激烈；竞争对手背景实力雄厚，开发经验丰富；房地产近期价格上涨过快，市场已进入下一轮调整期。政策利好，河北三年大变样；侯河为保定大水系建设战略重要组成水系；处于城市“西优” 发展战略空间，具备区域发展利好；区域内产品升级创新不够，仍有提升空间。项目成功关键通过不同的市场定位，需找差异化特征，解决市场影响力不足问题项目总体量适中，与竞品项目规模相比，市场影响力不足细分目标消费群体，寻找对环境影响较弱的客群，才能有效弱化市场抗力项目区域形象差，周边工厂存在污染，客户心理认知偏远准确市场定位项目才能从竞争中突围成功，恰当的产品设计才能精准圈定目标客群市场竞争日趋激烈，项目入市面临大盘的强势竞争 二、城市发展研究※城市概况※区位交通※ 城市规划城市研究——城市概述城市区位：保定市位于河北省中部，地处北京、天津、石家庄三角地带，素有“京畿重地”、“首都南大门”之称。城市性质：国家级历史文化名城，京津冀城镇群中的重要城市，先进制造业和现代服务业基地。城市人口规模：总人口近1100 万，其中市区人口106万人，国务院必威体育精装版批准的118个百万人口以上特大城市之一。规划2010年城市人口为137万人；2020年180万人。城市建设用地规模：总面积2.21万平方公里，规划2010年建设用地规模140平方公里；2020年180平方公里。保定是河北省人口第一大市，在环渤海经济圈中居重要地位。资料来源：保定市人民政府、《保定市城市总体规划（2008-2020）》城市解读——行政区划保定市管辖4市，18县，3区，另设高新技术产业开发区，2009年又新设白沟·白洋淀温泉城开发区。三大支柱产业：以长城汽车为代表的汽车工业；以英利集团、天威集团为代表的新能源及输变电制造业；纺织服装皮毛加工业；县区经济：目前已形成了满城草莓、望都辣椒、曲阳石雕、安国药业、蠡县皮毛、白沟箱包、高阳纺织、容城服装、安新制鞋、顺平肠衣、涿州贡米、博野油漆、易县砚台、定兴景泰蓝、徐水酿酒、雄县塑料制品、清苑花生、定州市的蔬菜和鸭梨等特色经济带。保定县域经济富有特色，发展势头良好，各县区已形成相当数量的产业人群，具备极大的购买力。城市解读——区位