保定国贸项目全程策划报告.ppt

保定国贸项目全程策划报告（最终版）;报告思路; 五、整体营销思路;;城市解读——概述 ;保定市管辖4市（定州市、涿州市、安国市、高碑店市），18县（易县、徐水县、涞源县、定兴县、顺平县、唐县、望都县、涞水县、清苑县、满城县、高阳县、安新县、雄县、容城县、曲阳县、阜平县、博野县、蠡县），3区（南市区、北市区、新市区），另设高新技术产业开发区，2009年又新设白沟·白洋淀温泉城开发区。 本项目位于高新技术产业开发区。　 ;城市解读——区位交通;城市解读——区位交通;;;保定国家高新区规划面积12平方公里，目前已开发土地5平方公里，基础设施实现“九通一平”， 绿化覆盖率达30%以上。;高新区经济基础雄厚，人口逐年增加，发展势头迅猛。;城市解读结论; ;保定市房地产投资保持快速增长，年增长率高于40%，2008年实现房地产投资额102.4亿元；;保定市房屋竣工面积保持了高速增长，市场供应充足;保定市房地产整体成交均价稳步上升；08年受金融危机影响涨幅微小。 2009年以来，商品房成交均价达4000元/平米左右。;保定市最近12个月新房价格除08年 10月-09年1月有所下滑以外，整体走 势稳步上升；;;区域市场研究项目;市场供应;基础信息资料收集汇总;基础信息资料分析;规划建筑参数资料汇总;容积率分析;绿化率分析;使用率分析;规划建筑参数资料小结;建筑风格形式资料汇总;核心产品资料汇总;市场供应;市场供应;市场供应;销售资料汇总;价格区间分析;影响客户购买要素 第一要素——总价区间； 第二要素——便利交通； 第三要素——产品品质； 第四要素——生活配套； 第五要素——生活品质；;客户类型;市场需求;客户1： 年龄40，本市普通公务员，家庭年收入5-6万元/年，孩子14岁，初二 购房主要考虑因素为教育，看周边有没有适合孩子就读的学校； 虽然知道保定城市发展方向是向北发展，但是认为目前北二环比较偏远，配套不够完善； 以后孩子工作了，会考虑换一个居住环境良好的房子，不用太大，100左右的二居就可。;深访客户3：王艳 客户描述： 工作：保定电视台 年龄：42 看重开发商品牌，特别是华中； 看重房屋质量； 喜欢多层，??高层也行，高层23层左右能接受，再高不行； 喜欢一梯两户南北通透，一梯多户不接受； 认为市场观望还是持续的，但是老百姓刚性需求婚房类压抑已久，今年上半年正处爆发期； 配套看重幼儿园的功能，例如是不是双语的； 认为会有几类人购房：大学毕业生、年轻人结婚、住宅升级； 同样面积三居比二居更适合； 对于项目地块，认为做12层小高层4000以内能接受，做20高层不要突破3500，做30层高层不要突破3000； 对飘窗有需求，但是心里较矛盾，飘窗大采光好，但是冬天不保暖； 对于长城开发的房产不会由于其强大的公司背景而更具倾向，认为他们虽然做汽车强大，但是做地产不过是副业。;深访客户：孙处长 客户描述： 工作：政府 年龄：40 做过房产投资，主要做的是单位集资建房向外倒手，拥有几套房产； 认为保定地产价格高的太高（4500）、低的太低（不到3000的单位集资建房），房价应该是稳中有降，降的是那些冲高而又没法出售的项目；保定房地产不是很明显的泡沫化，现状是开发商联盟不降价； 购买房产看重小区内部环境，物业管理水平、房屋质量； 觉得多层比较好，高层最高不要高过20层； 一梯两、三户合适，如果一梯多户，同等状况下便宜200~300元才能接受； 多层能接受3500的价位，高层能接受4000以内（按高层成本高来参考）； 保定人心目中物业费到0.4元心里就是个砍了； 保定人对预售证房产证此类的重要问题不是很明白，存在老百姓购买无预售证期房； 对开发商品牌不是特别看重，对开发企业的实力也表示怀疑；认为大公司在危机状况下说倒就倒，不是很感冒开发商背景，举例秀兰地产差点倒闭（秀兰曾经在扬州拿地王，导致资金链断裂，本来要申请破产的，政府不允许破产才撑到现在） 对于英利开发的房产不会由于其强大的公司背景而更具倾向，老百姓的评价标准还没有到分析这些问题上来； 保定人很重视教育，幼儿园小学这些基础设施很重要； 市场上缺乏更多的差异化产品，产品本身可提升的空间比较大。; 重要竞争区域;项目位置;外立面：现代简约风格，明彩涂料保温隔热。 园林景观：拥有200亩规划的城市公园广场、6000㎡明湖水景、九重水系流动。 户型：主力户型二居、三居，一梯两户南北通透格局、270度转角飘窗，大面宽观景阳台。 社区配套：车库入户、水晶宫会所、500米欧风情商业街、国际智能安防系统、双语幼儿园 营销手段：售楼处包装、样板间、围档、网络、报广、户外;水榭花城总建筑面积42万平米，共开发建设27栋纯板式住宅，以内外双景、户户朝阳、南北通透、观景餐厅、阔景阳台等产品优势，360°全方位为城