传统选址方法.pptx

第二章 传统选址方法 ——开店调查与商圈 目 录开店调查商圈店址确定开店调查标的物面积店址调查1、市场调查的内容调查都市计划分区是否合法调查道路交通及停车能力1、市场调查的内容调查地主、屋主是否有财务困难调查房租是否太贵调查租期长短调查地价1、市场调查的内容环境住户情报其他可选的店址人口数和户数竞争店年营业额预测交通流量都市功能损益平衡点设定 2、市场调查的重点生 活 结 构人口结构家庭户数构成消费水平收入水平购买行为 2、市场调查的重点城 市 结 构地势交通城市的将来计划繁华地点的位置、形态各项城市机能零售业结构2、市场调查的重点业种别、品种别销售动向地区间销售动向商业地区间的竞争情况大型店的动向市场调查原则以长远眼光（通常是10年以上）来判断以事实来判断3、市场调查的方法其他调查顾客调查的方法购物动向调查购物倾向调查3、市场调查的方法竞争店竞争店竞争店竞争店价格线调查商品构成调查出入客数调查营业场所构成调查3、市场调查的方法竞争店调查的方法 营业场所构成商品构成出入客数价格线商圈1、商圈概念 ：概念 一般所谓的商圈，大体言之，是从事购买行动的时候，所优先选择到该商店购物的顾客所分布的地区范围。 边缘商业圈次级商业圈核心商业圈占商店顾客总数55~70%占商店顾客总数15~25%其余顾客1、商圈概念 ：构成 主 要 区次 要 区边 缘 区超市规模超市所处位置顾客购物频率顾客购物出行方式1、商圈概念 ：影响商圈范围的因素 ： 商圈的评价竞争形势经济基础1、商圈概念 ：人口的规模与特点货源供应距离远近方便程度2、商圈设定方法：地图制作法 ： 准 备 基 本 资 料制 作 地 图2、商圈设定方法：顾客问卷调查法 零售引力法则 某地区购买某类商品的潜在顾客人数H某地区每一顾客用于购买某类商品的费用支出RE 某地区经营同类商品商店营业总面积RF2、商圈设定方法：饱和理论 IRS=（H）*（RE）/RF2、商圈设定方法：康维斯（Paul Converse）的“新零售力法则” 3、商圈环境分析商业区城市区域 ： 工业区住宅区3、商圈环境分析交通体系 ：生活道路商流道路物流道路高速公路交流道郊外干线顾客与消费习惯环境的限制竞争店及业种调查未来环境变化要素调查商圈平衡的破坏3、商圈环境分析4、商圈调查商圈调查流程 ： 对具体的选址要点做详细调查并对设施的优势适应性等进行评价从市场调查中筛选出具体的待选地区实施特定地区的市场调查从宏观上把握商圈的基本情况4、商圈调查：商圈调查内容 商圈竞争 商圈潜力情况调查 商圈人口调查 商圈内竞争店调查 店址确定1、店址审核：成 立 决 策 委 员 会成立评估小组2、销售额预测：销售额预测方法： 类 推 法模 型 计 算2、销售额预测：营业面积占有率法具体测算方法：营业面积相对占有率法Haff模型3、中心地理论与选址：人口密度与购买力地域差异对商业选址的影响中心地理论在商业选址中的应用： 交通运输条件地域差异对商业选址的影响顾客购买行为对商业选址的影响Thank You !