12第7章城市房地产管理法律制度.pptx

第七章 房地产管理法律制度; 介绍了房地产法规的相关基本概念和我国房地产法律制度的管理体制，重点阐述了房地产综合开发管理、城市房屋拆迁管理、住宅建设与物业管理、房地产权属登记管理和房地产交易市场管理等方面的主要内容。 ;1949年前 3000年前：出现了田地的交换和买卖； 19世纪中叶前：一定规模的土地、房屋的租赁、买卖活动； 19世纪中叶起：沿海城市的近代房地产业迅速发展。 1949－1955年 接受旧政府的房地产档案、确定产权、代管无主房屋、没收敌伪房地产、打击投机活动； 建立管理机构、制定相关政策、开展清查登记； 改造棚户区和贫民窟、建造新住宅。;1956－1965年 以“国家经租”的形式对私有房屋进行社会主义改造； 赎买私有企业的土地。 1966－1978年 遭受“十年动乱”的严重破坏。 1978－1980年 随着经济体制改革的开展，进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革，产生了新时期的社会主义房地产业。 1987年十三大报告中首次提出建立房地产市场，宣告中国房地产市场的诞生。;1981－1986年 新中国房地产业复苏的前奏。 81年开始的理论探讨和少量的实践，85年左右的相对迅速成长，再回到86年的低谷。 1987-1990年 88年可以说是中国房地产业的第一次高潮，而89年达到真正的第一次低谷。 1991-1995年 91年开始复苏，经历了92、93年的极度膨胀后，在93年下半年治理整顿的基础上开始衰退。 94年第一次出现商品房空置现象，95年再次跌入低谷。;1996－1999年 伴随着房地产业的合理调整进行的。 经历了三年的艰难复苏，98年出现了增长的好势头，但99年再次出现衰退。 2000年－ 经历了几次调整，房地产业逐步进入理性发展阶段。 房地产市场日益完善，运行模式逐渐规范。 产品供需结构不尽合理，出现一些社会问题。;2003年7月，中国房地产协会在广州召开了房地产市场分析会，认为：当前我国房地产市场总体上健康，地区各有差异。 长江三角洲地区（上海、杭州）：供销两旺，房价上扬偏快。 珠江三角洲地区（广州）：住房供应比较充分，房价稳中有降，开发商微利经营，市场比较成熟。 中西部地区（重庆、??都）：开发量、销售量逐渐上升，但总量不大，对全国市场影响不大。;我国房地产业的产生与发展; 传统的城镇福利性住房制度：国家统包、无偿分配、低租金、无限期。国家投资无法回收、居民住房需求无法满足。 1978－1990年：改革的探索和试点阶段 1979年起，实行向居民全价售房的试点，最初在西安、柳州、梧州、南宁；1982年起，实行补贴出售试点，首先在郑州、常州、四平、沙市。 1980年4月，邓小平同志明确提出改革的总体构想；同年6月，中国中央、国务院批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》，正式宣布实行住宅商品化。;1986年2月成立“国务院住房制度改革领导小组”，提出以大幅度提租为基本环节的改革思路。 1988年1月召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，2月批发了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。;1991－1994年：改革的全面推进和配套改革阶段 1991年6月，国务院颁发了《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，强调了政策的严肃性。 1991年11月，国务院办公厅下发了《关于进行城镇住房制度改革的意见》，成为改革的纲领性文件。;1992年2月，国务院正式批复了上海市的住房制度改革方案；5月1日，《上海市住房制度改革实施方案》正式出台，实行“五位一体”，即推行住房公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会，在全国引起了所谓“上海效应”。;1994年以后：改革的深化和全面实施阶段 1994年7月18日，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的的决定》，确定了 房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足居民不断增长的住房需求。;房改的基本内容是“三改四建”： 改住房建设投资由国家、单位统包为国家、社会、个人三者合理负担； 改各单位建房、分房和维修、管理住房为社会化、专业化运行； 改住房实物福利分配为以按劳务分配为主的货币工资分配；;建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用范房供应体系和高收入家庭为对象的商品房供应体系； 建立住房公积金制度； 建立政策性和商业性并存的住房信贷体系； 建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。;1998年7月3日，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》发布，基本内容包括： 从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化； 建立和完善以经济适用房为主的