佘山九里项目运营规划教材.ppt

佘山九里项目运营规划2011年3月10日稿;目 录;;宗地东至巴张泾河，南至规划道路，西至古楼阁河，北至古楼公路。;占地面积;物业形态;规划要点;一、项目概况;目 录;项目的战略使命： 通过佘山九里项目的高品质呈现和对高端客户的理解及积累，为华润置地（上海）有限公司跻身地产品牌第一军团而努力。 以本项目为载体，学习绿城、星河湾等高端项目经验，为公司未来高端项目复制累积经验和资源。 作为公司进入多项目阶段的首批项目，进一步探索和理清矩阵式项目管理的管控方式、流程，并提出有效意见、建议和补充。 项目的财务指标要求： 总货值46.7亿以上（大平层均价4万5以上，小高层2万8以上） 税后利润率15%以上 IRR15%以上 项目成功标尺： 成为全市豪宅标杆之一，树立公司高端住宅运营商形象； 获得置地系统内认可，争取获得置地高品质奖； 1-2年内在置地系统内被成功复制； 形成示范区实景展示管控模板； 团队高效，培养并输出关键岗位若干名； 对公司管控方式、流程提出有效意见、建议和补充。;目 录;未来靠什么获得市场认可？靠什么增加土地获取能力？ ; 客户定位报告;产品线;从总量上看仅有14％的客户愿意考虑大平层 有1/4的客户要视具体情况再定，现在无法做判断。 中心区域的客户对大平层的接受度要高于传统别墅区域。观庭和圣塔路斯的业主几乎都不能接受郊区的大平层。;先天规划条件的约束——尽可能减少小高层面积; 定位思路——创新产品大平层;目 录;四、项目关键成功因素;由于大平层产品为创新产品，因此示范区实景展示至关重要。 示范区范围如下图。须在开盘前完成整个示范区的景观、外立面、样板房精装修; 借鉴绿城、星河湾成熟经验 ;一期重视实景呈现，会所景观重点打造 点睛大树的选择、铺装体现立体感、紫铜花钵提气 二期集中绿地率先打造 ;3;控制地下面积，减少非可售面积占总建筑面积比例; 利用美洲俱乐部资源协同，形成高端会所独特品牌和功能优势。; 探索专业小组“同一副画面，同一个目标”的工作模式，各专业各部门小目标与整个项目、整个公司的大目标一致。 保持市场敏锐度，发掘并??导客户需求与重新定义产品，探索智能化、环保产品的应用。关注人性化居住，尝试地下室防潮方案的思考和应用。 思考对合作伙伴的控制模式，从保证高品质复制、成本效益等角度出发，培养长期战略合作伙伴。 ;目 录;项目开发周期（分三期） ;五、项目关键节点计划;2009;节点中的重点、难点 一期2011年3月示范区实景呈现、开盘 示范区品质和进度 预售证 蓄客情况 二期2011年9月开盘 临时样板房（避免预售条件达到，而样板房未完成导致开盘时间后延） 房型、产品标准等关键点要控制时间，推进决策 协调方案设计与施工图设计公司的无缝衔接，如扩初设计放在哪里 三期2011年12月开盘 尽可能为2012年销售留足时间 房型尽量复制，产品标准讨论及早进行 小高层施工存在难度要充分考虑，如：与示范区的关系、桩基形式、围护方案 毛坯备案精装交付 考虑法律风险，注意预售合同条款 落实委托物业收房书 协调质检站、建管所关系，获得政府支持 大手精装修的进度和质量控制;五、项目关键节点计划——一期带来的思考;一期2011年3月开盘，2011年12月利润结转 示范区3月20日完成售楼处大堂、看房通道、景观、两个样板房，3月底扫尾工作 过程中的品质控制，调整马赛克、壁纸等 引入个别客户测试 样板先行，阳台内侧GRC、屋面瓦、外墙石材大板 大手精装修控制 思考精装修总包模式，3月20日前出详细方案 精装修招标技术标 政府报批工作的及时完成 预售证 住宅交付使用许可证，9月质检竣工备案，配套验收、规划验收（配套部与设计部提前梳理验收隐患） ;定位设计篇 ;;图纸质量 一期出现的很多问题在于图纸有疏漏 ;室内风格和单位选择;大手精装修 仿邱德光是否能仿好？ 邱德光大手难度？ 引入项目部、合约、客服、施工单位一起讨论。 成品保护充分考虑。 销售包装。 ;组织强化;施工实现篇;二期样板房选址;二期中央绿地样板房展示关键点： 样板房实施工期：图纸及现场具备施工的时间控制，按照1期装修繁琐程度，给样板预留充足施工时间，使装修施工工艺尽可能完美，确保有3个月的施工时间（即5月30日须与土建交接完毕）； 石材效果：石材镜面处理按照星河湾的标准，要做半个月左右才能出镜子般效果； 高光木饰面的成品保护：高光木饰面的成品保护是个难点，工程中做高光木饰面成品保护难度大，交叉作业、后续工序多，软装摆放、保洁等都会对高光木饰面有不同程度损伤，损伤后难修补，高光效果反而不好，考虑样板房就引入专业分包（还需要讨论和研究）； 更系统的设计：不能只做样板房的设计，要做整个展示区的设计，（负面案例：一期的楼梯间就没有设计） ;精装修管理模式？ 优