佳程广场上市期项目管理方案.pptx

佳程广场上市期项目包装专案目录市场分析策略规划推广建议一、市场分析1、北京市写字楼/商住楼的供应与需求分析:空置率万m2消化率占有率北京市写字楼/商住楼市场处于饱和状态，供大于求，同时新项目不断涌现，“佳程广场”项目占未上市项目的16 .51%。（资料来源于央视调查咨询中心）一、市场分析2、北京市写字楼/商住楼阶段性投入使用量与比例分析:万m2 由于写字楼/商住楼市场在1998年前投入量过大，导致1998-2000年间市场出现低谷；而今又呈增长态势。一、市场分析3、北京市写字楼/商住楼的区域分布分析: 东三环路：商业繁华，交通便利，配套设施完善，以商贸行业为主，占50%以上。具体有幸福大 厦、中旅大厦、京信大厦、昆仑饭店等。 霄云路：重要街路，交通快捷，政府机关较多。约占20%左右。 机场高速路：为开发重点区域，交通及其便利，是进出北京市中心的主要地段，约占15%左右。 亮马桥路：百货业及涉外饭店集中区域，环境好，专业配套完善，是窗口区域，约占5%左右。 其他：比较分散，约占10%左右。一、市场分析4、东三环路商圈分析：医疗圈北京军区总医院分院商务圈霄云路/亮马桥路/新源南路/联合国开发署（使馆区）商业圈燕莎友谊商城东三环路核心商圈多年历史日客流量100000多人日成交额数亿元文化圈世纪剧院/农展馆餐饮娱乐圈红子鸡海鲜大酒楼/希尔顿大酒店金融圈中行/工行/农行生态圈朝阳公园/莱太花卉市场人流、资金流、信息流 交通圈机场高速路/公交便捷信息圈报业/通讯东三环路核心商圈拥有9大资源，极具投资与发展潜力。不但是商业活动的核心区，也是城市财富资源的融汇处。规划思想：商务公寓（商住写字楼） 功能用途层数??公共面积（层）?项目规划状况共享大厅????????步梯数量(含消防梯)楼层规划分摊系数电梯数量（含货梯）内容项目数量（层） 面积（层）走廊宽度单位种类净高备注单位配比?????????配套服务区塔楼商务公寓????????私人会所?????????裙楼地下车场办公设备房餐饮娱乐?????????全楼分摊系数建筑结构建筑风格绿化/景观广场?????????????交通/泊车位备注??????????????一、市场分析5、佳程广场项目规划概况： 二、分析1、优势：地段是“佳程广场”最重要的优势东三环路商圈，构成“佳程广场”的巨大市场潜力 项目核心优势竞争力？户型，总价款低，方便购买精装修，省时省事省力，“拎包即住”酒店式服务，细致周到；生活无忧二、分析2、劣势：交通：地处旺地深巷（南银大厦），交通是否便利？电梯：？历史：本案建造期长，未免会造成社会美誉度差？价格：单位价格偏高？（均价多少？）居住：户型如何？每层户数如何？人流如何？三、策略规划1、项目定位论证：写字间商住楼项目周边近交通、近环境无法匹配写字间功能；写字间市场，空置率高；无竞争力，难以达成销售；销售周期过长。大多数客户认为商住楼是以住宅演变而来，形象力较弱；区域内，并不缺乏此类产品销售情况不甚乐观；无鲜明差异，不能凸显竞争力。住宅酒店近郊通环境无法适应其客流要求；启动资金数巨大、管理庞杂；货币回笼迟缓，存在一定风险。无中庭，无园区；北向的单元，销售阻力大；无住宅的配套环境；均价价位如何？三、策略规划2、项目定位：酒店式公寓源于欧洲，是在旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”。国内的酒店式公寓最早出现在深圳，近两年在上海、北京均有开发。由于酒店式商务公寓提供的商务服务更多地迎合了信息化时代日益加快的生活节奏对时间的需求，被广大商务人士所接受，结合“佳程广场”的产品特征和东三环核心商业区的特色，将项目定位在：商 务 公 寓将商务活动、个性化商务居住与国际标准酒店式服务有机结合，利用国际商务公寓，以全方位高层次的星级服务为“商务人士”在东三环核心商务区营造一个“随时起降”的商务生活平台。三、策略规划3、竞争区隔：写字楼商住楼无论是设施，还是服务，质量是差别提供商务居住和酒店式服务佳程广场商务公寓从事商务活动和酒店式服务个性化的商务居住和自助式家居服务，真正实现宾至如归酒 店住 宅三、策略规划4、目标群界定：大投资商中产阶层/特定人群投资者使用者新经济新环境的新贵一族以东三环路商圈为中心，从事商务活动的本地的个人或组织，以及外地办事机构，具有投资意识的商务人士。地位优越的小资群体无家，无忧，有资金的单身贵族投资性是“佳程广场”的目标客户群（投资者与使用者）共有的特征三、策略规划5、核心概念：投资是一个永远热门的话题，各种投资渠道也是极其引人注目，许多人都不愿意再将钱存入银行，而股市又是一种高风险高利润的投资手段，但风云莫测的股市行情让许多投资人望而却步。更多的投资人为求得稳定的保障，将目光投注