广东惠州大亚湾项目营销策略总纲及销售执行报告189p.pptx

;目标界定;相关展示工程节点;发展商目标;目标分解;目标界定;位于大亚湾CBD核心，区位优势明显；项目毗邻市民中心、中央公园、商业中心、体育公园和后勤服务中心，尽享中心区优越配套;商 务;项目概况;项目景观资源;;1#户型;对本项目的属性界定： 城市新CBD//高容积率//大体量都市综合体;目标界定;市场分析;政策分析;;;2005年政策分析：“国八条”的相关政策始终贯穿整个05年，税收政策是05年房地产政策的主题；“国八条”以行政税收手段直接影响到购房者;;2006年政策分析：“国六条”和“国十五条”以控制产品结构和房价快速增长为目的，直接影响到购房者；而针对开发商出台的政策对成交量的影响则不大;;;;政策分析;2004-2009年政策分析：成交量的变动主要由直接影响类政策引起，及主要由第1类政策和第2类政策引起;直接影响类政策的影响程度分析：在具体的细则出台后政策将迅速对成交量产生影响，一般影响周期为2-3个月，成交量萎缩40%-60%，同时价格将出现小幅下降;数据：政策出台后，成交量的下降周期为2-3个月，成交量下降幅度为40%-60%;根据研究，3-4月为政策出台前的传闻及酝酿期，5-8月为政策的高发期，强力型政策一般都在这段时间内出台，其它时间为政策的消化期;春节对成交量的影响从每年的12月份开始：11月是每年成交量最大的一个月，之后成交量将出现大幅下降，对于本项目推出时间为3-4月——政策出台前的传闻及酝酿期，随后5-8月为政策的高发期，强力型政策一般都在这段时间内出台，其它时间为政策的消化期。本项目需充分把握好目前优惠政策时机，尽早推出市场。;市场分析;惠阳大亚湾住宅市场经历了快速发展期、调整期、复苏期三个阶段,目前处于复苏期阶段;04-07年——快速发展期：市场总体体现市场供应量、消化量、均价同时上升;07-08年——调整期：总体体现消化量、均价、客户量同时下滑；;09年——复苏期供应量减少，消化量及均价同时上升;市场分析;进一步分析：区域规划、政策及深圳市场变动为惠阳大亚湾住宅市场变动的主要影响因素;未来规划利好;;2009年8月，在第五届资本汇论坛上，当代著名经济学家茅于轼坦言通货膨胀在年内发???的可能性不大，但在所难免，他认为，由于受国际金融危机的影响，国家一直采用宽松的货币政策与财政政策，引起市场货币过剩，宽松的货币政策正在使通货膨胀显现。 ;房地产价格剪刀差 2009年惠阳房价比深圳最低区的房价相差近7000元/㎡，存在相当大的价格差。;关于市场的重要结论：;目标界定;竞争势态;项目;竞争态势——未来项目供应产品统计：1房40—50平米供应量，与2房70—80平米的供应量最大，对于本项目而言，存在较大风险;项目;项目名称;3.9米面宽客厅;;项目概况 位置：大亚湾西龙海二路与龙山八路交汇处 占地面积:80000平方米 总建筑面积:270000平方米 容积率：3 开发周期:三期共五年 开工时间:2008-11-1 总户数:一期有676户，约2000户 开发商:旺科投资有限公 代理商中原地产 ;核心竞争力：地段/产品高附加值/园林;优势（S）;类型;优势（S）;滨海星城营销预估;滨海星城VS灿邦国际 两房;优势（S）;新天名城二期—— 中心区价速标杆项目，二期预计中小户型为主;优势（S）; 相对而言，区位、资源、物业规划将对项目价值提供巨大支撑。区位及综合体的物业定位将重点突出。 本项目将在营销中充分凸显 CBD与都市综合体  （项目核心价值）  ;项目竞争分析小结;目标界定;;A;A;A;A;B;B;B;B;工业区客户置业现状： 1、高收入人群已置业/企业高端租房解决：高管/专家 2、中等收入人群群体数量大多选择城区或者福利房置业，未来新增人群也需1-2年的“心理稳固期”才能产生有效置业需求 3、普通产业工人非有效置业需求：宿舍解决；;B;从产业园的发展规律看：过渡阶段——以工业园产业带动大量居住需求尚未产生，短期内很难构成核心客户群体;限制因素长期存在，2010-2011年产业客户对大亚湾市场不会有明显的支撑作用；;C;05-06年起，深圳客户的进驻，受深圳客户拉动，惠阳大亚湾区域房地产市场快速发展，价量提升迅速，;C;C;C;07年大亚湾客户置业目的分析;C;C;C;深圳自住客户的基本构成和特点： 2、以产业客为主，受到价格的挤压和供应短缺驱赶到周边惠阳大亚湾区域置业。;C;C;C;C;深圳客户置业的变化：市场复苏后，深圳投资客户趋于理性，但投资主动