武汉平安大厦写字楼营销策略报告终稿.pptx

武汉新联康 2012-3;项目认识;武汉标志性建筑——佳丽广场，武汉无人不知、无人不晓;历史硬伤——烂尾楼形象将严重影响后期写字楼销售;当时甲级写字楼的硬件，但由于年代较长,拥有甲级写字楼的身段,乙级写字楼租金水平.;本报告严格必威体育官网网址;Chapter 1 ;全 新 亮 相; 亮相的定义？ 定义1：开始建立市场传播体系，项目的整体形象出街！ 定义2：开始传达项目销售信息，项目的正式对外公开！ 第一战——平安大厦亮相！ ;亮相的意义：;Chapter 2 ;为什么要亮相？ 本案周边云集大量写字楼???目，市场竞争激烈； 同时本案要在短时间内颠覆“平安大厦”的的市场形象； 因此：本案势必要以新的形象面世。首先就要“亮相”！; 针对“平安大厦”，新联康市场部经过深度调研，具体对附近区 域的在售写字楼项目展开，情况如下：;;;浦发银行大厦;劣势 1、楼高不够，不是地标性建筑。 2、户型面积偏大 ;世贸大厦;项目介绍 地址：江汉区解放大道686号 级别：乙级 层高：2.8米 户型面积：60-1700平米 得房率： 63% 二手写字楼售价：9000元/平米 租金：约45元/平米*月 车位：100个左右 物业费：14.5元/平米*月 外墙：石材加玻璃幕墙 配套：综合商场:武汉广场、武汉国际广场、世贸广场、SOGO、新世界。 银行：以世贸为中心，2公里辐射范围内遍布有中国银行等8大商业银行与多家金融机构;劣势 1、设计时间较早，内部格局比较落后。 2、入驻公司档次不高，无法带动项目形象。 3、车位不足。 4、物业管理与高档项目相比，存在较大差距。 5、外立面陈旧，档次不高。;泰和广场;劣势 1、老项目内部格局比较陈旧。 2、客户认为风水不好，有一些大型企业 搬出，降低了项目形象 3、物业管理比较落后 4、楼层矮，有压抑感。;项目名称; 劣势 商务氛围匮乏。 历史遗留原因导致前期形象不佳。 部分硬件陈旧;总 结本案虽然在历史形象和部分硬件方面存在一定缺陷，但在武汉人心目中佳丽广场武汉最繁华商业中心的形象上也有其无法取代的优势。;Chapter 3;如何亮相？ 1、营销策略 2、整改建议;1、营销策略;以何种形象入市; 主题: 　 武汉正中心，全城商务 中国平安大厦，写字楼·全新盛大推出 ;1、产品建议;产品建议;目前在售办公楼，标准层面积多在800-1000㎡左右，项目的单套面积隔断一般在40-160㎡。户型规划基本上以小户型隔断为主，以灵活多变的户型尺度满足各类客户需求。;目前对外销售平面楼层情况：;2、价格建议;集中售价段在9500-11000元/平方米。价格差异主要由地段、所在商圈的能级高低、产品品质影响。浦发银行大厦产品等级相对较高，又靠近建设大道商务中心，售价最高，尾盘达到了18000元/平方米。目前在售写字楼项目大多分布在城市次中心位置，非传统办公商业区，综合体项目规划居多，售价较接近区域内住宅项目价格。如汉口的时代广场、航天双城、菱角湖万达广场；武昌的福星国际城；汉阳的闽东国际等均为城市综合体项目，项目规划均含有住宅、写字楼及集中式商业。这类项目写字楼售价均与周边住宅价格相近。;选取比较楼盘;周边二手写字楼的价格主要集中在8000-9000元/平米,租金在36-50元*平米/月;竞争项目对比：选取周边档次、租金相似写字楼：世茂大厦与泰和广场;Y（项目均价）=K1·S1·N3/N1+ K2·S2·N3/N2 = 7700元/平米;9楼单价：5000元/平米;市场比较法定价结果： 7700元/平米 平安大厦二手写字楼价格水平: 5000-7500元/平米 价格策略：低开高走的策略（目前房地产市场开始出现低迷，高价入市风险较大） 价格建议：先推出部分低楼层房源，以7500元/平米低价入市，试探市场，最后根据实际情况适当调价。;写字楼的月均销量在3000平方米左右。地段极佳的Soho型小户型商住项目，销量稍好，每月去化量约在4000平方米。;项目规模：5万平米 市场去化速度：月均去化3000平米左右 按武汉在售写字楼去化速度分析5万方需16个月 售罄;3、营销建议;寻找我们的客户 ;调研武汉在售写字楼特征： 根据武汉在售写字楼项目的实地调研，以及对写字楼销售人员的访谈，武汉写字楼购买写字楼客户呈现以下特征：;按购买目的划分，写字楼客户以自用为主，投资为辅，二者比例约为8：2。由于写字楼客户总量相对住宅较小，因此在特定的时间内，写字楼客户总量是有限的。因此，写字楼客户总量是较为平稳的，不会像住宅一样有总量的大变化。;从购买行业的分布来看，电子、贸易占垄断地位；其次是金融、投资、广告、房地产行