成都合景泰富高端地产项目营销策划64PPT.pptx

成都****项目营销策划方案＞＞ 一： 叠翠峰项目开发障碍及市场解读项目障碍点11）铁路影响项目整体定位高端，将打造为高档酒店式服务公寓及优质住宅。对于高端项目而言，本案北侧临成昆铁路就成为了项目的最大障碍点。该障碍点可通过产品设计加以弥补，同时必须建立明显优势才能弱化缺陷对项目的影响。项目障碍点12）市场价格因素单位成本构成：楼面地价（4100/ ㎡ ）＋开发成本（2000/ ㎡ ）＋税费及营销（1500/ ㎡ ）＋装修成本（2800/ ㎡） 装修成本按3500元/㎡装修报价的80％计，每平米成本总计：10400/㎡只有实现销售均价高于11000元/㎡时，本项目可实现获利！市场解读22.1 成都高端公寓市场调研（售价1万元/平方米以上电梯公寓）1）目前在售高端项目位置分布：市场解读22.1 成都高端公寓市场调研（售价1万元/平方米以上电梯公寓）2） 个案情况：紫 檀开发商成都千和发展有限公司项目地址人民南路四段38号总占地面积58亩总建筑面积28万㎡容积率7.2建筑形态高层（28层）销售价格合同均价16251元/㎡户型区间280-440㎡销售卖点位于城南高尚片区，产品走高端路线。项目现状项目于2007年12月推出1批次，共计房源104套，目前销售19套,销售率约18%。平均月销售约3套。（紫檀08年初报价13000元/㎡，销售情况不理想。而08年二季度价格升至16000元/㎡后，售出19套，该盘存在银行套款的可能）市场解读22.1 成都高端公寓市场调研（售价1万元/平方米以上电梯公寓）2） 个案情况：华敏世家开发商成都华敏置业有限公司项目地址高新区天泰路总占地面积19.6亩总建筑面积8.1万㎡容积率6建筑形态高层（23层）销售价格16000元/㎡户型区间300-470㎡销售卖点天府南延线旁的高端品质，准现房发售项目现状项目于2008年2月推出，共计房源135套，目前销售率为0。市场解读22.1 成都高端公寓市场调研（售价1万元/平方米以上电梯公寓）2） 个案情况：壹号公馆开发商成都飞大置业有限公司项目地址青羊区人民中路三段1号总占地面积12.5亩总建筑面积4.4万㎡容积率5.4建筑形态高层（29层）销售价格当前均价14000元/㎡（4000元/㎡装修）2007年3月：11000元/㎡；2007年8月：11000元/㎡；2007年11月：14000元/㎡；合同均价：11350元/㎡户型区间44-98㎡销售卖点位于中心城区，产品走高端路线，准现房发售。项目现状项目于2007年2月推出，共计房源648套，目前销售483套,销售率约75%。平均月销售约28套。市场解读22.1 成都高端公寓市场调研（售价1万元/平方米以上电梯公寓）2） 个案情况：城市理想开发商成都市锦江区统一建设办公室项目地址青羊区天府广场旁总占地面积9.7亩总建筑面积8.6万㎡容积率10建筑形态高层（37层）销售价格当前12000元/㎡（1500元/㎡装修）合同均价：11195元/㎡户型区间34-70㎡销售卖点项目位于天府广场旁，区位优势，全精装小户型项目现状项目于2008年4月推出，共计房源709套，目前销售60套,销售率约8%。平均月销售约20套。市场解读22.1 成都高端公寓市场调研（售价1万元/平方米以上电梯公寓）2） 个案情况：西城公馆开发商成都飞大置业有限公司项目地址金牛区羊西线一品天下内总占地面积32亩总建筑面积16万㎡容积率7.6建筑形态高层（30层）销售价格预计10000元/㎡左右（含2500元/㎡装修）户型区间75-140㎡销售卖点位于一品天下商业街内，地段优势，精装修厨卫品牌全配。项目现状项目共计房源680套，预计于2008年8月中旬开盘，目前接受前期咨询。市场解读22.1 成都高端公寓市场调研（售价1万元/平方米以上电梯公寓）3）高端电梯公寓销售情况图表：市场解读22.1 成都高端公寓市场调研（售价1万元/平方米以上电梯公寓）4) 调研综述：目前成都高端电梯公寓产品较少，在售项目4个，预售项目1个；产品均针对市场高端购买客户群体，售价11000-16000元/㎡，售价11000－12000元/㎡ 范围市场接受度较高；超过12000元/ ㎡市场几无成交；而近期面市的高端住宅公寓项目因楼层较高，震后多数购房者更加关注低楼层的物业，再加上项目单价较高，所以销售抗性较大，整体销售率不理想。壹号公馆由于开盘时间较早，具地段优势，在整体市场较好的情况下，项目销售速度较快；新开项目西城公馆受市场影响，有可能定价低于1万元/ ㎡；市场解读22.2 成都酒店式服务公寓市场调研1) 已亮相酒店式服务公寓项目分布图：目前成都亮相酒店式服务公寓项目共有5个，其中在建3个，待建2个市场解读22.2 成都酒店式服务公寓市场调研2) 个案情况：凯德莱福士广场开发商凯