成都温江德坤光华大道项目裙楼商业业态定位_37P_XXXX.pptx

德坤·光华大道项目裙楼商业业态定位伍仑巴企业策划（四川）有限公司2010.073项目发展思路1项目业态定位23项目发展思路1A温江区域发展背景B温江商业发展特征C温江消费发展趋势本项目发展策略温江区中心城区本项目12分钟三环20分钟二环老城区本项目新城区光华大道A 温江区域发展背景一、项目地理位置位于成都市温江区西邻温江老城区，距离温江老城中心约1公里；向东距成都三环路约14公里，车程约12分钟，距二环约20公里，车程约20分钟；紧邻光华大道双向8车道，是温江城区与市区联系的主干道，项目交通便捷，邻近地铁4号线出口；邻近区政府新办公大楼，地理位置优越。A温江区域发展背景二、温江区域空间发展格局东部居住区：老城区新城区中部教育科研区：大学城西部工业集中发展区：海峡科技园老城区大学城新城区海峡科技园A 温江区域发展背景解析：老城区生活配套完备，未来功能布局变化不大新城区是温江未来的商贸和文化中心温江未来将重点发展二、三产业，为项目发展树立良好的市场预期B温江商业发展特征一、温江商业空间分布状况大南街文庙步行街东大街人民广场温江商业集中于东大街两端B 温江商业发展特征二、温江主要消费市场现有商业基本能满足温江人的日常消费需要，主要商业场所包括：文庙步行街：运动休闲服饰、男女装、餐饮、影院、网吧、菜市场人民广场：人民商场及超市：日用、小吃、男女服饰、运动休闲服饰；其余散铺：运动休闲服饰、饰品、美容美体、网吧、影院、电器、培训学校街铺：东大街集中了母婴用品及儿童摄影等商业大南街以女装、鞋帽、 化妆品、美容美体为主B 温江商业发展特征三、温江商业品牌与档次档次：以中低档为主商铺以小铺为主，单店经营面积一般不超过50m2知名运动休闲品牌十分有限，仅有： Kappa、班博、李宁、Vero moda、Jackjones、鳄鱼恤、百事、班尼路、美特斯邦威、佐田体育、乔丹、安踏、康威知名男女服饰品牌稀缺，仅有：金利来、雅戈尔、playboy、杉杉、罗蒙、哥弟、老爷车、恒源祥、圣大保罗、杉杉、鄂尔多斯化妆品商铺数量众多，但多为低档劣产品消费群体绝大多数为温江地区居民难以吸引区外消费者经营状况文庙步行商业氛围较浓，是温江区人气最旺的商业场所；人民广场经营状况不佳，租户难以承担租金上调B 温江商业发展特征解析：温江老城区商业以满足居民日常消费等功能为主；商家及品牌资源有限，居民本地消费以中低档为主；目前温江老城区尚无的大型复合商业，且发展空间有限。C 温江消费发展趋势一、项目周边大盘林立（1）目前，该区域高尚住宅楼盘密集，光华大道沿线的商品住宅总户数将达60000户左右，如果平均每户按3人计算，未来几年内将有20万左右的人口入住光华大道沿线。（2）该区域楼盘已初步形成了高尚的住宅居住区，由此产生的消费客群决定了温江消费结构已有原来的中低档便利消费逐步向中高档目标消费跨越。C温江消费发展趋势二、中高档主力消费群体快速聚集（1）就目前而言，老城区旧有商业过于凌乱和低档，而新城区商业发展又远远滞后于住宅市场发展，这与日益扩展的中高端客群的品质消费诉求不相匹配。（2）区域潜在的强大商业发展机遇，使得房地产开发企业也对未来的商业市场前景充满了信心，可以看到，区域内新开发的房产项目都配建了不同体量的商业：如珠江国际(家乐福1.8万平方米+1万街铺)、中森·光华一号（约2.8万平方米）、新华商业街（约3.8万平方米）、恒大城（约10万平方米）等。本项目所在区域必将成为温江新的商业中心，消费客群更为集中，消费结构更趋于品质化。C 温江消费发展趋势二、项目品牌进驻情况（1）巨大的商业市场发展潜力，吸引各类商家竞相选址，制定入驻计划：家乐福、伊藤、肯德基 (KFC) 、SOGO、博美等等。（2）先期进驻品牌同时猎获了同类型竞争业态的高度关注：如人人乐、国美电器等。借力打力，商业的集群效应，规模效应将使商圈的辐射半径更大。（3）知名品牌和主力商家的入驻将有效带动周边小型店面，精品店面的品质意识，从而形成温江高品质的新商业核心圈。C 温江消费发展趋势三、温江消费群体结构（1）当地原居民 ——生活型购物、餐饮、休闲、娱乐。（2）新入驻置业者 ——生活型购物、餐饮、休闲、娱乐，品牌意识强。。（3）休闲度假者 ——餐饮、休闲、娱乐、体验、住宿、会议等。（4）村、乡、镇人员 ——假日经济购物、餐饮、休闲、娱乐。（5）其他消费者、外来人员等 ——文化体验、餐饮、休闲、住宿、体育等。本项目发展策略与品牌商家的合作式竞争。A 温江区域发展背景本项目发展策略商业价值贡献的有机组合体现项目的规模效益B 温江商业发展特征主力店、品牌店量身定制C 温江消费发展趋势项目商业业态定位2 项目商业商圈分析 项目商业业态定位的依据 项目商业业态分布 项目商业业态配套定位项目商业业态定位项目商业商圈分析次级商