江苏常州大华项目争标营销报告_253PPT_天启.pptx

市场篇 市场阅读/客户分析 项目篇 问题界定/解决之道/产品建议 营销篇 战略制定/营销推广策略/销售策略 Summary 报告纲要 城市阅读 解读“新北”， 解读“飞龙居住生活区” 市场阅读 房地产市场及其特征 板块阅读 板块分析/竞品分析 市场篇 Part One 客户分析 客群特征分析/客群深度挖掘 地处长三角核心腹地，距上海180 公里, 距南京140公里，距杭州200公里 北临长江，南濒太湖 沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过 现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、天宁、钟楼、新北和戚墅堰五个行政区 常 州 城市经济保持较快速度增长，城市经济发展空间大，从2002年开始，城市GDP增幅在13％以上，按照08年上半年同比增幅14％，，2008年GDP增长约为9.5% ，预计全年GDP突破2000亿大关 二期 三期 三期 一期 二期 主城区形成 “一体两翼八组团”的空间结构 拉开整个城市的发展空间 提升中心、拓展南北 整体布局： 常州北枕长江、南携太湖，以老城区为中心，以武进和新北为重点，构筑“一体两翼八组团”的城市框架 南翼：包括湖塘和武南两个组团 北翼：包括新龙、新港两个组团 “一体两翼”空间布局 市场篇 城市阅读：城市规划 新北区正是两翼中的北翼 新北：引进和培育高科技项目和顶天立地的规模型企业，建成高新技术产业示范区和现代化新城区 新北区成为现代制造业区与集城市商业、文化、旅游于一体的北翼副中心 1992年7月批准成立新北开发区，11月成为国际级高新开发区，1995年6月成立常州新区，面积439.16平方公里 根据《常州总体规划》，新北区做为“一体两翼”的北翼，是未来常州是“向北发展”的主体，以成为常州全市高新技术的先导区、现代制造业的聚集区、现代化的环境生态区和一流的现代化新城区，并逐步形成常州新的行政、经济、文化、商务副中心 新北区按照功能划分为行政区、居住区、商务区及产业区等 按照“一城两翼”的城市总体发展格局，飞龙居住社区将作为常州新市中心重点发展的战略要地，规划总面积323公顷，北至龙城大道，西至龙江路高架，南至铁路，东至藻江河。聚集居住人口约7万人 居住区设计布局为“十字框架，一心三区六组团”的结构形态 一心：以飞龙中心公园为起点，城北干道超高层星级酒店为对景，规划集大卖场、商办、商住、公园、餐饮酒店、体育休闲等功能核心区。三区：以长江路、天山路为界形成三个居住社区，结合社区中心规划学校和邻里中心。六组团：以长江路、天山路、飞龙西路为界规划形成6个基层社区，结合基层社区中心设置幼托、绿化广场等配套设施 飞龙居住区作为常州新市中心重点发展的战略要地，定位于“城市大型居住社区 ” 本案位于飞龙生活居住区边缘 本案 市场篇 城市阅读：城市结论 常州地位优越，地处长三角 整体宏观经济前景较为乐观,相关社会经济指标的不断改善将刺激市场的需求，城市产业受大环境和长三角区域城市竞争影响面临转型和创新 城市正在进行大规模建设，未来城市发展空间拉大将形成多重功能为一体的综合型大都市 城市的空间格局按照“一体两翼”的发展策略，以飞龙等居住区补充新城生活居住 飞龙区居住按照“十字框架，一心三区六组团 ”的格局，打造成为“城市大型居住社区”，兼具区域城市配套的商办、休闲功能 市场篇 政策解读：国家新政 为平衡经济发展，中央在9月底开始下达一系列政令，并且10月后政策颁布频率更密，12后又出台贷款、二手房、二次购房新政 10月22日财政部等三部委联合新政 10月15日央行降息 11月5日国务院十条措施 9月16日央行今年首次降息 10月30日央行降息 11月27日央行降息 9月3日常州25条新政 12月22日央行降息 9月1日公积金贷款额提高，异地贷款 12月17日国三条 12月23日“省十条” 市场篇 政策解读：国家新政 10月22日财政部等三部委联合出台新政： 2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点 【解读】 通过利率优惠、减税和降低首付比例多种手段鼓励住房消费，拉动内需实现经济平稳增长。 各大商业银行出台的细则来看，首次购房自住客户受益最大。严控改善型“二套房”的政策仍然没有放宽的迹象 市场篇 政策解读：国家新政 11月5日温总理国务院常务会议通过扩大内需十条措施，首先提出： “ 一是加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。” 【解读