房地产法第7讲.pptx

房 地 产 法 主讲：罗正相（人文院） 电话《房地产法》 第七讲 第三篇 房地产交易 第十一章 商品房买卖基础 学习目的：了解商品房买卖的概念、流程和法律管制框架；熟悉现行法和实践中行政主管部门对商品房买卖的监管；掌握商品房预售的风险及其现行法确立的主要应对措施，如商品房预售许可制度、预售款监管、预售合同的备案制度及对预购人的权利保护。 第一节 商品房买卖概述 一、商品房买卖 （一）商品房与非商品房买卖 商品房—— 单位自建出售给职工的房屋不属于商品房。 商品房买卖—— 二手房买卖不属于商品房买卖。 建设部《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》 等主要调整商品房买卖的行政法规，并不适用于二手房买卖。 个人购买商品房适用消费者权益保护法。 （二）商品房买卖：预售和现售 为了推进我国商品房的建设，我国政府推行了商品房预售制度。 商品房现售（现房买卖） ：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房屋价款的行为。由此签订的合同为商品房买卖合同。 商品房预售（期房买卖） ：是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。由此签订的合同为商品房预售合同（也是房屋买卖合同）。 二、商品房买卖的条件及其行政篮管 （一）签订房屋买卖合同的条件 在出卖人未登记取得法律意义上的所有权的情形下，并不能否定买卖合同的效力——对一手房买卖和二手房买卖皆然。 【案情】2003年5月26日，吴某夫妻与李某签仃了房屋出售协议，约定由吴某夫妻将从开发公司购置的某套房屋出售给李某，价格为80000元，李某预付订金20000元。协议同时约定，待吴某夫妻的房产证办好后，双方办理交割后，李某一次交清余款60000元。同日，李某向吴某交付了订金20000元。因后来吴某夫妻反悔，不愿展行合同，李某向法院起诉，要求吴某夫妻继续履行合同，协助其办理产权过户手续。吴某夫妻则辩称，他们的房屋未办产权证即转让，双方签仃的房屋买卖协议违反有关规定，属于无效合同，应该予以解除。 【分析】显然，法院不能支持吴某夫妻的主张。因为，办理产权证不是双方签订买卖合同的前提条件。即使法律明确规定签署房屋买卖合同时出卖人必须是登记的产权人，本案当事人签署的合同亦可以理解为附条件买卖，等出卖人获得产权时再履行过户登记手续。 这样的规则，同样适用于商品房买卖合同。开发商不得以未取得房屋产权（大产证）而主张房屋买卖合同无效。否则就不可能存在商品房预售。 （二）我国对商品房销售的规制 1、商品房现售应当符合以下条件： （1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （3）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （4）已通过竣工验收； （5）拆迁安置已经落实； （6）供水·供电、供热·燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （7）物业管理方案已经落实。（详见《销售办法》第7条） 2.销售方式监管。 《销售办法》第11条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。” 返本销售—— 售后包租—— 这些销售形式存在最大风险隐患就是可能存在欺诈：开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至携款逃匿； 三、商品房买卖的一般流程 商品房买卖一般经过以下流程：选定房屋——签署买卖合同——签署抵押或按揭贷款合同——交付房屋——办理登记。 （一）选定房屋 现场查验所购房屋的位置、价款、朝向、结构、面积、周边环境等，了解房屋建造材料、结构等，最后选定所要购买的房屋。在购房合同中明确房屋编号很重要。 第二节 期房买卖：商品房预售 （一）商品房预售 商品房预售的标的：是正在建造的未建成的房屋，习惯上称之为期房或楼花。包括已经开始建造但未竣工或已经竣工但尚不具备交付条件的房屋。 商品房预售交易中买受人的权利和义务： 1、买受人通常已经支付完首付款或全部款项； 2、只获得将来取得房屋所有权的权利，这种权利被称为期待