房地产规划设计阶段的成本管理.pptx

2006-8;一、如何认识规划设计;房地产规划设计的全局观---全程设计;规划设计决定品质、成本和品牌;规划设计在投资决策阶段的工作;设计管理部门应发挥市场策划作用;全程设计对成本管理的意义;二、如何理解“规划设计阶段的成本管理”;规划设计阶段成本管理的宏观意识;规划设计阶段成本管理的内容;规划设计直接成本;产品建造成本;企业品牌建设成本;企业运营能力成本;;设计阶段成本管理的目的; —对设计人员而言是任务， 对成本人员而言应前置而持续;三、在项目开发过程中 “目标成本”是成本管理的前提;; 成本部门应制定项目目标成本。 设计部控制目标成本偏差率。 ;保证安全和品质的前提下，减低含钢量;分类及定义;示范区造价 ;不提倡人海战术 --开发规模加大，并不意味着人数呈同比例的增加，通过架构的优化和资源整合，提高人均生产效率，保证企业高效率运作。;人均设计管理面积;某集团公司04年人均设计管理面积一览;避免两种现象： ;合理设计费标准：; “成本管理”的目的应是“成本优化”或“成本效益最大化”，主要是防止成本的本位主义，牺牲了品质和进度。;四、在项目设计过程中 实现成本效益最大化的方法;规划方案 ;论证阶段;顺驰项目周期统计表;万科项目周期;顺驰、万科的共性;概念设计;拿地节点;7个月,从拿地到施工图;7个月,从拿地到施工图;规划设计工作组织;设计周期建议;1、提高全员成本意识 （1）部门间密切协作 （2）各专业工程师尽职尽责 ;最终成本管理控制了什么？;美庐锦园;世纪村;五、项目规划阶段的成本优化;;;;;六、建筑设计阶段的成本优化;建筑设计阶段成本效益最大化的目标：;建筑型态的优化;建筑型态的创新;41度旋转，是景观的要求，也是个性的体现;建筑型态的创新;建筑型态的创新;建筑型态的创新;建筑形式选择的成本;建筑形式选择的成本;建筑形式选择的成本;百仕达-红树西岸;百仕达-红树西岸;百仕达-红树西岸;;3、 细部做法的控制与审查 对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。 （1）Ⅲ级钢的应用 由于Ⅲ级钢强度高、延性好可以明显???降低含钢量，因此大量的在一些成本控制较好的项目中广泛采用 （2）合理归并结构构件 结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利 于施工控制。 ; 1、成本优化与设计合理周期的确定 结构成本监控过程的分阶段控制要求设计周期尤其是扩初、施工图设计周期科学合理。只有这样，才能有充分的时间进行多方案的比较，才能保证设计成果准确、安全、经济。 2、结构含钢量限额 由于建筑产品的非标准型、物业类型的多样性，结构的经济性指标很难同工业标准化产品一样采用绝对指标。 含钢量指标不是唯一的经济性指标，如果过分单一强调含钢量，存在降低结构质量的风险，并对体型规则要求过高，易影响其内部功能布局及外立面的美观，难以保证金地产品的较高品质。 建议在市场调研的基础上做出合理可行的含钢量目标。;七、材料设备选用的成本优化;首先设立内外装修和安装的成本目标 倡导在设计管理阶段，部品工作并行并前置； 倡导在施工图结束前，完成主要部品定样定板；;南昌四季花城标准化部品一览表; 标准化设计将减少部品的种类数量，降低设计工作量， 为单一部品提供数量较多的采购额，从而降低招投标工作量，为集中采购降低成本提供条件 大型房地产开发企业可与设备、材料供应商形成战略伙伴合作关系，达到双赢。 ;八、景观方案的成本优化;案例;;;;主要材质部品;;;材料名称： 洗石米 使用部位： 宅间道路 材料描述及价格： 1、浅褐、深褐色。 2、价格130元/平米，垫层制作费77元/平米 3、使用面积： 约3500平米 ;;宅间背靠座椅;;成本控制计划;;3、硬质景观成本控制 取消宅间广场4处，简化宅间道路（减少硬地面积约1100平米，调减20万），用其他景观元素替代了构筑物3处（调减约7万），取消和简化了部分地面铺装图案（调减约5万），更换了部分材质（调减约10万），合计调减42万。 ;合计调减成本 ： 112万;九、施工图阶段的成本优化;设计变更签证率 ;设计变更原因;设计变更签证率控制;十、实现成本效益最大化的一些途径;1、加强设计管理部门的市场意识和策划能力 能准确把握项目市场意图，确定正确的产品设计方向。 2、严格执行成果标准; 准确执行各阶段设计成果标准， 3、减少人为增加的工作复杂度： 户型种类适量为准。 当户型差异不大，但品种数量