某房地产别墅项目营销策划报告.ppt

沿海·丽水馨庭营销策划报告;第一章/ 市场背景研究;环绕中心城区已形成五大别墅区域板块;高、低端产品逐步分化，集聚效应不断增强;市场供求矛盾加剧;别墅市场价格增幅明显;上海别墅市场归总分析：;松江是上海市最大的别墅聚集区;松江是经济类别墅集中区域，布局呈现“西高东低”;供求关系与上海市大势相似但强于大势;价格走势平稳,年初增幅明显,强于全市水平;松江别墅市场归总分析：;沪上发展最早、规模最大、市场认知度最高的别墅聚集板块;松江地区的别墅成交主要来源于莘闵板快，本??开发较早，已具相当规模，但配套相对不够成熟。;;本案;交通通畅度不高，对人口导入形成较大抗性;;供应萎缩，莘闵放量走强;叠加别墅供应市场走势萎缩特征较联体别墅更为明显，2007年度上半年度市场供应总量仅为17套，仅为去年全年水平的16%左右，同时由于本案为地区主力叠加别墅供应楼盘，随着年底前全部叠加别墅的推向市场，该类产品也将随着逐步的销售去化，逐步走出市场。;走势波动稳定，地区价格增幅空间不大;泛城市的、传统的、规模的经济型别墅聚居区;在把握板块大势的前提下，聚焦我们项目地块所处的格局，从而站在一个更高的视角，立足全城、谋略一域。 通过深度研究项目所处的莘闵板块，研究其发展历史与地产格局，剖析其失败与成功的经典案例，同时从营销全城的角度去关注区域板块之争，从而发现机会、雕琢项目的精魂，预谋全城，毕其功于一役！ ;四、莘闵别墅区典型案例分析;心易墅—行销成功点聚焦;[项目简介]总占地面积7.8万平方米,总建筑面积5.7万平方米,容积率0.72,绿化率60%, [产品类型]联体别墅+双拼， [主力面积] 168—220平方米。;300米罗马大道;[项目简介]总占地700亩，容积率0.7，绿化率47%，得房率88% [产品类型]四至五层公寓、情景洋房、联体别墅 [主力面积]168—220平方米;下沉庭院组团 ;项目地块规模较大，土地方整，水系发达;项目宗地;水上的别墅、半岛的别墅;项目宗地分析结论：别墅板块中的滨水小墅;松江周边区域年轻中产阶级构成前期主力客群;本案已成为第一居所;他们不是金字塔的顶尖阶层，也不是刚起步的小白领 他们是典型的社会中坚阶层，属于公司或社会的中层，事业小有成就或是渐入佳境，能看得见很好的上升空间。有信心，有野心，相信未来会更好。;项目SWOT综合分析;第二章/ 项目战略定位;一、目前面临的行销问题归结;二、项目资源整合;三、项目定位的战略思考;四、项目整体定位体系;第三章/ 产品规划建议;一、魅力产品规划建议 ;6大主题原生态水景;朗香云溪;金色池塘;绿野泉踪;半岛蓝湾;碧水叠瀑;欧意喷泉;滨水泛会所;嬉水池;10大生态住宅技术;二、二期产品规划建议 ;3、产品类别配比 小高层比重约35% 通过规划情景洋房消化少部分小户型住宅 通过小高层住宅（18层以内）消化大部分小户型住宅 通过小高层建筑提高土地利用率，增加低层高端产品的总建数量。;4大滨水国际生活区;4、总平规划建议 原则： 产品类别区域划分明确，优势资源向高端户型倾斜 突出二期景观资源优势，特别是水景资源。;;;5、户型设计建议;设计意向提示;联排别墅 宽景联排别墅：由于联排别墅的进深都比较大，可以尽量减少进深，把传统的三进式压缩成两进式，打造宽景联排别墅概念。 合院联排别墅：把中式四合院概念引进联排别墅设计中，形成合院式别墅形态。;户型参考/ 小户型公寓：利用“偷面积”手法突破“70－90”政策的限制 ;方法2：“偷面积”结合子母房设计 ;方法3：通过飘窗增加附送面积，使有限的面积得到延伸，由舒适型两居向宽敞型两居转化。 ;户型参考/ 多层洋房 ;情景洋房：以层层退台，户户拥有私家花园为主打卖点。 ;情景洋房：利用偷面积的手法，把房间变成阳台的一部分，以便把面积控制在100㎡左右，二层以上，可以采用类似的手法，把面积控制在90㎡以内。 ;联排别墅：满足现代社会由于人际关系冷漠而急切需要传统回归的愿望，以合院别墅为主打产品。 ;宽景联排：拉大开间，减少进深，使每个房间都是明的，都是通透的。 ;类独栋别墅：绝对的私家庭院、独立的功能空间、附送地下室及下沉式花园。 ;6、建筑风格-——西班牙纯水岸风情 ;多层洋房;第四章/ 项目形象定位;;形象力·[要素1]案名及LOGO;形象力·[要素2]行销概念;;产品力·[要素5]产品魅力核心;;形象力·[要素4]精神性的主导广告语;;产品力·[要素7]产品力的基本内容;沿海·丽水馨庭的配套不在于大，而在于精致的对位，契合新知富阶层的生活需求与高尚品位。 繁华商业、璀璨华灯，精品服饰、饮品小吧、便利超市……在欧洲风情商业街，享受自在的购物闲情。 室内外双泳池、羽毛球场、网球场……在运动主题会所，际遇欢乐与激情，将运动场成为自家的会客室。 孩