德思勤无锡太湖国际社区项目定位报告75页.pptx

华润太湖新城一号项目 前期定位报告;目 录;一、温哥华太平洋协和区 二、南非世纪城 三、香港数码港——贝沙湾 四、上海世茂滨江花园 五、广州二沙岛;一、加拿大温哥华太平洋协和区Concord Pacific Place;;闹市中难得一块水景资源;38层高办公楼 成为滨海的标志;----区内集游乐、办公、居住、休闲、医疗等全方位功能 ----休闲街、私家和公共的游艇码头成为社区的亮点。 ----有加拿大唯一的反映航海历史的社区艺术中心。 ; ;项目价值的发掘;二、南非世纪城;稀缺半岛区域特色： 引入项目旁边自然水体，开挖绕城水系，形成与外界之间天然的屏障，营造独立的高档滨湖岛屿生活区;355套意大利豪华豪华公寓;水岸栈桥;位于香港岛南区，名为Bel-Air，地理环境与美国加州比华利山的高档住宅区相似，背靠翠绿山林，前拥无边际海景，是香港目前仅有的临海楼盘。;项目开发特色： 数码港是高科技和房地产的结合体，除高档住宅项目外，同时拓建的还包括4 幢现代化的办公大楼,一幢购物商场,及一家国际级酒店-数码港艾美酒店。 作为耗资20亿美元的数码港庞大发展计划之重要一环的贝沙湾，共分5期，共 约2800套，第一至三期的单位间隔共分两房、三房、四房、相连及复式。其中 包括极少量的独立洋房。 其星级会所是参考世界各地著名会所和酒店设施 而设计，并摆放不少在全球搜罗的艺术精品。;四、上海世茂滨江花园;项目规划特色： 城市滨江景观——超高层住宅设计 高尚人文氛围——岛内设有广东美术馆、星海音乐厅、广东华侨博物馆、自然科技博物馆等配套、长期的历史文化积淀。;第二篇 地块分析和价值挖掘;做为一个145万平方米的大型项目的开发定位， 不能单一考虑区域市场、客户、产品关系， 要把项目放入到更大的地域市场，城市运营的角度去剖析;万科·魅力之城;一、五大优势资源与机会分析;立体交通网络： 对内交通：蠡湖大道、规划道路通向城市中心只需15-20分钟，通向新区工业 园不到15分钟，环太湖公路与沪宁高速公路联接，苏锡连接线形成两地联通。 对外交通：经由多条高速公路，与长三角各城市紧密连接 空：无锡机场的成长速度居全国首位，已开通全国各大重要城市（港澳申请中）;4、超大的开发规模;5、发展商品牌和经验;二、项目核心竞争力;大盘开发思路 ——市场占位而不是市场定位 ——区域营造而不是产品打造 ——勇于创新重建价值体系 ——充分借势品牌资源深化品牌形象 ——树立个性鲜明的社区文化价值观;目前的无锡市经济概况;700，12;;崇安区 南长区 北塘区;项目所在片区住宅市场状况;典型项目情况 大盘项目——万科魅力之城、顺驰天鹅湖;顺驰天鹅湖; 供大于求， 但土地供应不减 产品以居家型为主，产品类同单一，开发水平不高 市场竞争激烈，开发放缓 无论是普通住宅还是高端别墅，均以本地消化为主 重视朝向、通风与采光 以第一居所需求为主，交通便捷度、生活配套、教育配套 别墅产品设计粗糙，高端别墅产品在本地消化困难 品牌开发商进驻;;目前的无锡市房地产商业市场情况; 新型零售业态发展迅猛，改变了人们的购物习惯 居民收入提高与消费能力增长是商业发展的主要推动力 新的商业格局从以往的集中单一中心商圈向多中心商圈 过渡商业布局相对均衡的分布开来 商业供大于求十分明显，同样存在同质化现象 客户消费需求进一步拉开，商业细分市场已成定局 商业空置率高、布局功能不合理。 ; 酒店均经营良好，有相当部分酒店房率旺季可达107%，淡 季70-80%。 酒店普遍收入较好，未来经营前景乐观 酒店类缺乏高档产品，目前五星级酒店只有两家 除商务住客外，还有大量的旅游度假住客、太湖边的度假 村、疗养院虽多，但档次较低。;三、市场与项目间的矛盾;第三篇 项目定位;一、项目占位思考——如何突围;项目价值; 他们是;目标客户需求特征;稀缺的滨水环境资源 便捷完善的都市配套 高档的休闲购物环境 人性化设计的升级产品 都市化高品质生活氛围 顶级的建筑和环境设计 生活的私密性和安全性 明确的身份象征 亲水生活方式的需求;第四篇 项目开发方向定位;开 发 模 式 思 考 方 向;站在市场与客户的角度分析项目中各地块价值的大小，确定不同位置适合放什么样的产品，才能合理利用土地，使项目价值最大化。;1、常规思路：;目前本地市场类似这种以高档住宅+街区商业开发模式实践结果，没有市场竞争力，对外地客户也没有足够的吸引力。类似采用此类开发模式及开发战略的发展商万科、顺驰均未成功。;2、建议思路——德思勤的观点三;A、大型滨湖高科技产业+大型高档滨湖住宅——香港贝沙湾 B、大型滨湖商业+大型高档住宅——南非世纪城 C、大型滨湖复合型社区——