房地产经营管理专业导论.pptx

房地产经营管理专业导论主讲：黄正军重庆大学建设管理与房地产学院2010年5月学习目标了解房地产业发展对专业人才的需求了解房地产专业人才的知识结构与能力素养了解我校房地产专业人才培养定位与培养计划了解房地产职业前景与个人学习规划学习内容房地产业发展与人才需求房地产专业建设与人才培养职业远景与个人规划第一讲 房地产业发展与人才需求什么是房地产？房地产经营有何特点？成功的房地产经营应具备哪些要素？房地产经营涉及到哪些环节？需要哪些专业人才？当前房地产业发展形势与前景如何？对房地产经营有什么影响？对房地产专业人才培养有何影响？一、房地产与房地产经营1、房地产 房地产是指建立在土地之上的房屋财产，既是一种生活资料，也是一种生产资料，是人类生活、生产、办公、经营活动必需的空间载体。房屋占有权实物使用权土地经营权房地产管理权建筑物所有权权益收益权土地使用权处分权 作为经济活动的载体，房地产是实物形态与权益形态的综合体。地票生地地产毛地熟地居住物业房地产商业物业期房办公物业非收益性物业房产旅游物业收益性物业现房工业物业特殊物业综合物业从实物形态看，房地产分为地产与房产。房地产作为经济活动的载体，具有以下特征：位置不可移动兼具消费与投资属性使用价值与价值巨大人人必需，但非人人能买置业者资金回收及增值资金土地房地产资金回收及增值资金房地产租客2、房地产经营 房地产经营是指以房地产为对象、以盈利为目标的一种投资、运营与管理活动。包括：房地产开发投资运营房地产置业投资运营与其他投资经营活动相比，房地产经营具有以下特点：经营对象独特影响因素复杂（宏观、中观、微观）经营过程繁琐 ---选址、买地、研发、设计、报批、融资、建造、销售、管理、服务 ---选房、买房、招租、营运、服务利益关系复杂（外部利益关系、内部利益关系）资金运营关键（资金密集、现金流量）二、房地产开发经营内容与业务系统1、房地产开发经营的核心业务内容买地：买到一块适合的土地造房：建造市场需要的房子卖房：卖给需要住房的客户管房：提供方便优质的管理项目拓展产品研发报批报建筹资融资工程建设营销推广客户服务项目前期阶段项目中期阶段项目后期阶段2、房地产开发经营阶段与业务系统项目拓展业务客户服务业务产品研发业务业务系统项目报批业务市场营销业务项目融资业务工程建设业务企业发展环境研究企业战略规划编制企业战略规划战略方案评审投资区域考察投资机会分析区域投资机会研究项目信息搜寻与筛选地块踏勘与规划拆迁资料收集项目拓展项目可行性论证区域市场考察项目投资评估与可行性论证购买土地招标文件测算土地价格编制土地投标方案参与土地竞投土地竞投签定土地出让合同前期工作缴纳地价款,划地移交办理土地使用权登记 购买有红线的地形图 房地产开发市场调研市场研究市场研究报告编写与评审市场供求调研产品考察与调研产品创意与策划项目策划前期策划策划报告编写策划方案评审与决策方案评价与决策项目开发控制纲要及设计任务书编制项目建议书 前期工作项目立项备案 项目立项资本金审查 填报项目开发手册 补办选址意见书 项目报批委托地质勘探 委托规划方案设计 房地产开发报请方案审查 申办建设用地规划许可证 规划报批委托初步设计 报请初设审批 缴交配套费人防费 申办建设工程规划许可证 委托施工图设计 报请施工图审查 融资环境调查投资计划分析融资方案设计现金流量预测编制融资方案委托可行性研究项目融资委托抵押物评估准备项目批文融资控制联系贷款银行接受银行考察签订贷款合同房地产开发中期工作贷款使用及偿还确定建设分期划分工程标段编制工程标底或工程量清单编制招标方案工程招标发布招标公告考察施工企业、设备企业组织企业投标工程建设 开标、评标、定标 签订工程承包合同申办工程报建手续委托工程监理委托工程质量监督委托工程安全监督施工报建委托白蚁防治落实工程施工用电用水中期工作申办工程施工许可证房地产开发制定工程管理方案与计划工程建设审核工程施工方案办理开工放线手续现场质量安全管理工程管理工程造价管理材料采购管理工程变更管理基础验收转换层验收主体混凝土验收主体结构验收验收保修水电功能性试验设备调试与试车消防联动试验工程预验收完成有关检测（室内空气环境检测、能效测评）中期工作工程建设工程单项验收（规划消防环保防雷节能档案）验收保修工程分户检验工程竣工验收申办工程备案登记证房地产开发物业交接及保修办理工程决算委托营销代理制定营销目标与计划营销策划研究营销策略营销推广评审营销策划方案后期工作开展售前培训委托广告设计与制作联系媒体推广房地产开发接受预约登记营销推广装修售房部及样板间制作销售模型及楼书委托按揭银行后期工作委托面积测绘，编制房号填报网上售房信息系统销售执行申办商品房预售许可证印制售楼文件测算成本，确定销售价格公选房号，开盘销售签订售房合同协助办理按揭贷款办理商品房预