延安市房地产市场研究分析报告__必威体育精装版.pptx

延安商业调研报报告;本市场调查报告是围绕着延安市凤凰广场综合商业项目展开的，调查的范围以整个延安市区的商业市场现状为基础，围绕本项目在延安的商业定位。其目的是为决策方提供该项目商业立项的决策依据，以最终保障该项目总体定位的市场准确性和科学合理性。 此次市场调查需要解决的主要问题是：本项目适合做何种商业？面向什么样的客户群？延安市区目前的商业格局是否有重新划分的空间以及与本项目商业定位的市场关系。 我们开展了为期十天的市场调查，为保证市场信息的准确性，通过了多种有效渠道（包括政府相关职能部门、各类商业业态、房产物业单位、经营商户和消费人群），进行了深入细致的工作，同时发放了各种调查表格，消费者调查问卷，基本保证了这次市场调查的准确性和客观性;延安市位于陕西北部，上接榆林下抵铜川两大能源基地，1997年1月撤地设市，辖1区12县、166个乡镇、总面积3.7万平方公里，总人口215.1万人，其中农业人口158.5万人，市区人口约40万。;中心市区为全市政治、经济、文化中心；分为8个功能区，即中心街商贸区；东关商贸、居住、无污染工业综合发展区；南关行政办公区；七里铺对外交通区；高坡居住区；杜甫川文教科研区；北关文教区；西北川文物保护区。 城市沿西北川、东川、南川以及杜甫川展布，大体呈“Y”字型城廓。 ;“中疏、西控、北进、东扩、南下”拉开框架，拓展空间： “中疏”，就是疏解老城区人口和建筑密度，缓解交通压力，退建还绿，抽空还绿，保护好老城区风貌。 “西控”，就是控制西北川的建设强度、建筑环境风貌，形成以旧址保护和科教文化、旅游为主要功能的人口聚集区。 “北进”，主要是以杨家岭沟、延大新校区建设为依托，加大向北拓展的力度，逐步实现河庄坪镇与主城区连通，远期与安塞连通。 “东扩”，就是积极做好机场迁建后的开发准备，逐步实施行政中心东移，形成城市副中心，并与李渠和姚店工业园区相连。 “南下”，就是抓好黄蒿湾、方塔两个新区、南区新城、新机场和南泥湾组团建设，带动城市向南拓展，远期与甘泉连通。;一、延安的经济发展水平; 2010年年底延安市的总人口为215.18万人，人口自然增长率为4.64‰，国内生产总值为885.42亿元，增幅为14.6%。社会消费品零售总额110.62亿元，增幅为18.4%。城镇居民人均可支配收入为17880元，增幅为19.1%。根据延安市统计局提供的必威体育精装版预测报告，延安市到“十二五”末生产总值将会突破2000亿元，人均生产总值1.3万美元，达到中等发达地区水平。，经济处于快速发展阶段，为房地产市场高速发展打下了坚实基础； 延安目前的经济和商业市场正处在一个强劲的上升时期，尤其是下一步旧商业区的改造和新商业区的规划建设，将重新调整市场格局。 ;陕北风情文化产业; ; 按产业看，2010年，第一产业增加值为71.79亿元，增长8%；第二产业增加值为635.49亿元，增长72%；第三产业增加值为178.74亿元，增长20%。 2010年，延安市经济总量是2006年的2倍，翻了整整一番。 人均生产总值突破30000元大关，达到33367.41元，按美元折算，突破4000美元大关，达到4980美元。;城市固定资产投资稳步上扬，人均可支配收入持续走高，城市处于高速发展中，整体消费能力不断提高。;二、延安市区主要商业业态的发展现状;板块结构;从总体上来看，延安的经济迅速发展必将给延安的商业市场带来巨大的调整空间。由于目前延安的商业业态还停留在传统市场与新市场冲突与调整阶段，我们力图通过本次调查，去摸清延安现有的商业业态存在的现状和可能给本项目带来的商业机会。我们选择了对延安商业零售指标起主要影响的以下行业进行了抽查：百货业、超级市场、零售便利店、专业市场（包括：建材市场、汽配市场、工业配件市场等）。主要调查的内容：商业位置、经营规模、经营环境、交通情况、销售金额、售租金成本、人流量、人均消费等。 1、百货超市零售业态 延安市区的商业基本上是“一圈三向”的商圈辐射分布状，由中心商业街和二道街构成核心商业圈，然后商业密度和人流由强渐弱朝三个方向延伸：东至百米大道，南至南关―火车站，北至兰家坪。其中大型百货、超市专业市场主要集中在核心商圈和南向及东向，而北向由北关延至延师路和枣园路主要由规模较小的商业门面组成，商业布局相对稀疏。 ;;;1）延百大厦： 延百大厦是本地最早的大型商业百货（营业时间也超过10年），营业面积15000平方米，2005年营业额达到了15553.2万元，现年销售20000万元，切割了整个延安市区11%的百货业市场，也是延安百货零售企业的龙头。经营品种规格齐全、档次较高；商场信誉度高，有稳定的客户群。2005年商场进行了重组升级。但商城整体内部装修及商品陈设未能突显商品档