房地产建筑行业成本管理预算交流.pptx

房地产成本管理交流材料 细节成就品质 建筑影响中国 目录 房地产项目运作成功的八大要素 一、摸准市场脉搏（掌握政策、预测分析市场走势）； 二、顺势而为（遵守国家政策，如一房一价政策、新国五条、2008年万科的降价策略；同地方政府搞好关系，“做政府所想，为市场所需”，获得政府支持；） 三、平和心态（房地产开发有高潮、有低潮，总体向好，是一个稳步上升的过程） 四、合理预期（房地产开发需要有稳健的行为，作为一个从业者，对其应该合理预期，暴利时代已经结束，由黄金时代转为白银时代，不能有投机心理） 五、精心策划（投资开发前，需要从产品定位、设计、施工、营销、物业等环节进行通盘考虑） 六、把握资金（资金是房地产开发的命脉，资金链不能出现问题，如顺驰、恒大） 七、和谐环境（房地产开发商是各种资源的整合商，需要上下游产业链的配合） 八、有序可控（开发节奏科学、稳健，确保均衡生产和可持续发展） 成本管理提升演变图 成本核算：成本统计 成本控制：全面预算管理、责任成本管理 成本策划：成本对标、方案比选、价值工程、产品经济性评审、无效成本管理，是一个模拟开发价值提升的过程。 房地产项目运作成功的要素 房地产项目运作成功的要素 房地产开发企业分为以下几种类型： 房地产行业初期，粗放式管理，靠土地溢价获得经济效益，目前小开发商普遍采用的方式。 通过产品设计建造，打造精品，通过品牌获得客户（典型开发商有星河湾、绿城）。 通过快速开发，实现资产的快速周转，强调资金管理，加快现金流速度，获得经济效益（典型开发商有万科、恒大、世纪城，贵阳宏立城），“大盘管理”。 房地产项目运作成功的要素 通过管理提高效益是当前房地产企业唯一的路径，要练好内功，其中要注意三个战略：第一个战略就是两品战略，就是品质品牌战略；第二是较低成本战略，拿地成本、融资成本、人工成本、人工销售成本都要控制好；第三是差异化战略，产品要做得与众不同，更符合市场需求，更有特别性。 蓝海战略：“标准专业化的同时成本较低，性价比较高”、“差异化竞争” 差异化竞争是企业的核心竞争力的体现，不可复制模仿。 经典房地产企业：以城市综合体商业为主的“万达模式”、以住宅为主的“万科模式”、以以旅游地产拉动的“华侨城模式”、以造城运动的“世纪城模式”、以低价抢占市场的“碧桂园模式、恒大模式”、以园林绿化著称的“绿城、龙湖模式”、以商业、超高层著称的“绿地模式” 房地产成本管理与施工成本管理的异同 消除房地产成本管理的几个误区 房地产成本越低越好？ 房地产的成本需要根据市场，以客户为导向，只要客户认可的，愿意“买单”的成本就是最好的。避免楼盘为了省成本而省成本，甚至减少了一些必要功能成本（如将改为小厂的电梯、不埋管不穿线，电管水管的选型等），无条件“瘦身”，降低了楼盘品质，给销售造成影响，增加后续的维修费用。 原则：消除冗余非必要功能，以客户为导向，确定建造标准，确定成本标准，确保成本与品质的和谐统一。 当然，“镶金贴银”，“大手笔”，“大撒把”方式，“唯品质论”的观点更不可取，认为用最高的价格一定能买到最好的东西，最好的东西就一定有客户买单，没有考虑到过紧日子，无形推高了成本，给销售带来一定的压力。（如合肥国际城的瑞园别墅项目、杭州国际城项目，上述项目只能时间等空间了） 房地产成本重点环节在施工阶段？ 房地产成本管理应把着力点放在策划、设计前期，策划阶段影响到成本的90%，设计影响到70%以上，目前有些开发商将重心放在施工阶段，结算不是二审，就是三审，不管几审，放到施工阶段，对于成本管理已经舍本逐末了。 房地产成本科目 成本科目：类似于会计科目，利于成本归集、成本控制、成本核算、成本横向比较； 各开发公司成本科目大同小异，地产集团为便于成本归集，将成本科目统一为土地费用、前期费用、政策性收费、建安费用、基础设施费用、园林景观道路费用、公共配套费用、管理费用、营销费用、财务费用、物业补贴费、税金（营业税及附加、土地增值税、合同印花税）、土地使用税等十三个一级科目，并根据几年的数据积累，形成了责任成本标准； 房地产成本科目表； 责任成本标准； 按科目进行成本和按合约进行成本管理 目前业内有三种方式对成本进行管理，（1）按成本科目进行成本管理（下达各科目成本费用）（2）按合约对成本进行管理（规定签订哪些合同，如龙湖）（3）上述两种方式都有；地产集团初始阶段，包括责任成本下达和合同评审备案，随着规模扩张，合同评审备案职能下放到城市公司； 合同备案管理办法； 合同评审备案成本分析表； 房地产开发各环节成本管理 房地产开发各环节成本管理 成本管理水平与企业整体的管理水平密切相关，成本是企业管理水平的体现，同时成本水平促进企业的整体管理水平的提高。 由于房地产行业进入门槛较低，行业竞争越来越激烈，房地产暴利时代已经终结